Μια νέα πραγματικότητα έχει διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων από το 2019 και μέχρι σήμερα, επιβεβαιώνοντας την άρρηκτη σύνδεσή της με την πορεία της οικονομίας. Η έξοδος από την οικονομική κρίση, η μείωση του επενδυτικού ρίσκου και η ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας ενίσχυσαν τις ροές κεφαλαίων από το εξωτερικό και, σε συνδυασμό με την πολυετή συσσώρευση ζήτησης και από τα ελληνικά νοικοκυριά, έχουν εκτινάξει τις τιμές πώλησης κατοικιών και οικοπέδων.
Η εικόνα στην αγορά κατοικίας είναι ίσως η πιο χαρακτηριστική για να περιγράψει τον βαθμό της ανάπτυξης που έχει σημειωθεί από το 2019 μέχρι σήμερα. Σύμφωνα με την επεξεργασία των στοιχείων του SPI (Δείκτης Τιμών Spitogatos.gr), οι ζητούμενες τιμές πώλησης στην Αττική έχουν σημειώσει αύξηση μέχρι και 94%. Μάλιστα το ποσοστό αυτό εντοπίζεται στις πιο προσιτές περιοχές του λεκανοπεδίου και συγκεκριμένα στα προάστια του Πειραιά, όπου η μέση ζητούμενη τιμή κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο έχει αυξηθεί σε 2.130 ευρώ/τ.μ., από μόλις 1.100 ευρώ/τ.μ. που ήταν κατά το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Πολύ μεγάλη αύξηση, κατά 85,3%, παρατηρείται επίσης στον Πειραιά (δήμος), όπου η μέση ζητούμενη τιμή ανήλθε φέτος σε 2.522 ευρώ/τ.μ., από 1.360 ευρώ/τ.μ. πριν από έξι χρόνια.
Τα δυτικά προάστια
Αλλη μία περιοχή προσιτής κατοικίας, τα δυτικά προάστια, καταγράφουν αυξήσεις κατά 75%, σε 2.155 ευρώ/τ.μ., από 1.230 ευρώ/τ.μ. Το γεγονός ότι οι περιοχές αυτές δεν αποτελούν παραδοσιακούς προορισμούς για ξένους επενδυτές καταδεικνύει το μέγεθος της έλλειψης προσφοράς κατοικιών σε σχέση με τη ζήτηση. Οπως αναφέρουν πηγές της αγοράς, οι περισσότεροι κατασκευαστές τα τελευταία χρόνια επικέντρωσαν τις νέες επενδύσεις τους σε περιοχές όπως τα νότια και τα βόρεια προάστια, που έχουν διαφορετικά χαρακτηριστικά και απευθύνονται σε ανθρώπους υψηλότερων εισοδημάτων, Ελληνες και ξένους. Στον αντίποδα, οι νέες οικοδομές στις πιο προσιτές περιοχές ήταν λιγότερες, με αποτέλεσμα να μεγεθύνεται το έλλειμμα προσφοράς και οι τιμές να καταγράφουν μεγαλύτερες αυξήσεις, με δεδομένη και τη χαμηλή «αφετηρία» τους, καθώς η μείωση την περίοδο της οικονομικής κρίσης ήταν μεγαλύτερη.
Ασφαλώς, αυτό δεν σημαίνει ότι και στις δημοφιλέστερες περιοχές οι αυξήσεις δεν είναι σημαντικές. Στο κέντρο της Αθήνας παρατηρείται αύξηση κατά 60,2%, με τη μέση ζητούμενη τιμή να ανέρχεται σε 2.440 ευρώ/τ.μ. ή σχεδόν 250.000 ευρώ για ένα ακίνητο 100 τ.μ. Πριν από μόλις έξι χρόνια, το ίδιο σπίτι μπορούσε να αποκτηθεί με σχεδόν 100.000 ευρώ λιγότερα ή 152.000 ευρώ. Την περίοδο 2019-2022, η ζήτηση πυροδοτήθηκε όχι μόνο από Ελληνες, αλλά και από ξένους επενδυτές, ιδίως στις περιοχές κοντά στην Ακρόπολη, που ενδιαφέρονταν για τουριστική εκμετάλλευση των ακινήτων αυτών, αλλά και για το πρόγραμμα «χρυσή βίζα». Αντιθέτως, από το 2023 και μετά, κύριος «υπεύθυνος» των μεγάλων αυξήσεων, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, αλλά και στα δυτικά προάστια, είναι οι δύο κύκλοι του προγράμματος «Σπίτι μου», που προκάλεσε απότομη αύξηση της ζήτησης, χωρίς κάποια αντίστοιχη μέριμνα για την τόνωση και της προσφοράς. Επίσης, επικέντρωσε τη ζήτηση αυτή σε ακίνητα από 20 ετών και πάνω, πολλά εκ των οποίων εντοπίζονται ακριβώς, είτε στο κέντρο είτε στα δυτικά προάστια.
Οι μεγαλύτερες ανατιμήσεις καταγράφονται στις πιο προσιτές οικονομικά περιοχές, όπου η ανέγερση νέων πολυκατοικιών έχει μειωθεί τα τελευταία χρόνια.
Αντίστοιχα, στα νότια προάστια η μέση ζητούμενη τιμή ξεπερνάει πλέον τα 4.000 ευρώ/τ.μ. (4.090 ευρώ/τ.μ.), έχοντας αυξηθεί κατά 60,2% σε σχέση με το τρίτο τρίμηνο του 2019, ως απόρροια της ζήτησης από το εξωτερικό και ασφαλώς του παράγοντα του Ελληνικού.
Με βάση τα στοιχεία από τους δείκτες τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), με το πέρας και του φετινού τρίτου τριμήνου οι τιμές στο σύνολο της χώρας βρίσκονται πλέον σε επίπεδο 7,14% υψηλότερο συγκριτικά με το 2008, έχοντας καταγράψει συνολική άνοδο κατά 86% από το χαμηλό του 2017. Ειδικά στην Αττική η εικόνα είναι ακόμα πιο δυσχερής, καθώς οι τιμές είναι πλέον κατά 12,5% υψηλότερες συγκριτικά με το 2008 και κατά 103% υψηλότερες από το 2017. Αύξηση κατά 100% έχουν καταγράψει κατά μέσον όρο και οι τιμές στη Θεσσαλονίκη, ενώ πλέον ξεπερνούν κατά 5,7% το προηγούμενο υψηλό του 2008.
Ασφαλώς, και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα πολλές περιοχές έχουν προ πολλού ξεπεράσει το ανώτατο σημείο τιμών, στο οποίο είχαν βρεθεί πριν από την οικονομική κρίση. Τα νότια προάστια, το κέντρο της Αθήνας και τα βόρεια προάστια έχουν καταγράψει αυξήσεις που είναι έως 20%-30% υψηλότερες σε σχέση με το 2008, λόγω της μεγάλης ζήτησης που κατέγραψαν τα τελευταία χρόνια, όχι μόνο από εγχώριους, αλλά και από ξένους αγοραστές.
Ακριβή η Αθήνα
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Deloitte κατατάσσει την Αθήνα στη δεύτερη θέση της λίστας με τις ακριβότερες πόλεις στην Ευρώπη για την απόκτηση νεόδμητης κατοικίας, σε συνάρτηση με τα εισοδήματα των πολιτών. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τη μελέτη, απαιτούνται μισθοί 15,3 ετών (μεικτές απολαβές) για την αγορά ενός νεόδμητου διαμερίσματος 70 τ.μ. Η μόνη πόλη της Ευρώπης όπου το κόστος αγοράς καινούργιας κατοικίας (αναλογικά με το εισόδημα) είναι μεγαλύτερο, είναι το Αμστερνταμ στην Ολλανδία, καθώς εκεί χρειάζονται 15,4 ετήσιοι μισθοί. Η μέση τιμή αγοράς διαμορφώνεται σε 8.475 ευρώ/τ.μ., έχοντας καταγράψει ετήσια αύξηση 10,1%.
Με βάση την ανάλυση, η μέση τιμή πώλησης νεόδμητων κατοικιών στην Αττική διαμορφώνεται πλέον σε 4.100 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 10,8% τον τελευταίο χρόνο, κάτι που σημαίνει ότι για 70 τ.μ. θα απαιτηθούν πλέον 287.000 ευρώ. Μάλιστα, σύμφωνα με την έρευνα, οι τιμές πώλησης κατοικιών (νεόδμητων) στην Αττική είναι 2,28 φορές υψηλότερες σε σχέση με τον εθνικό μέσο όρο των 1.800 ευρώ/τ.μ. Πρόκειται για ένα χαρακτηριστικό δείγμα της στρέβλωσης που προκαλείται και στην οικονομία, αλλά και στην αγορά ακινήτων, από τη διαχρονική υπερσυγκέντρωση πληθυσμού που παρατηρείται στο λεκανοπέδιο και εξηγεί και τη μεγάλη απόσταση από την υπόλοιπη χώρα σε επίπεδο τιμών.
Ο ρόλος των ξένων στο ράλι των εξοχικών
Σημαντικά αυξημένες είναι οι ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών την περίοδο 2019-2025. Με βάση σχετική ανάλυση του Spitogatos Insights, οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρούνται στα νησιά του Ιονίου, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να ανέρχεται σε 2.390 ευρώ/τ.μ., από 1.600 ευρώ/τ.μ. το 2019, άνοδος κατά 49,3%. Στα νησιά του Αιγαίου, η μέση τιμή αγγίζει πλέον τα 2.778 ευρώ/τ.μ., από 2.000 ευρώ/τ.μ. το 2019, έχοντας αυξηθεί κατά 39% την επταετία 2019-2025.
Μεγάλη αύξηση, κατά 40,4%, παρατηρείται επίσης και στην Κρήτη, με τη μέση ζητούμενη τιμή να διαμορφώνεται σε 2.105 ευρώ/τ.μ., από 1.500 ευρώ/τ.μ. Οπως επισημαίνεται, το ισχυρότερο αγοραστικό ενδιαφέρον (με βάση τις αναζητήσεις εξοχικών) παρατηρείται, κατά σειρά, από τις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, την Ολλανδία και τη Γαλλία.
Με βάση την έρευνα του Spitogatos.gr, οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης εξοχικών κατοικιών εντοπίζονται στις Κυκλάδες. Στη Μύκονο, κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, η μέση τιμή άγγιξε τα 7.143 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν διαδοχικά η Αντίπαρος με 6.391 ευρώ/τ.μ., η Πάρος με 5.000 ευρώ/τ.μ. και η Φολέγανδρος με 4.951 ευρώ/τ.μ. Αντιθέτως, πιο χαμηλά βρίσκεται το νησί της Σαντορίνης, με 4.211 ευρώ/τ.μ. Η χαμηλότερη τιμή εντοπίζεται στην Ανδρο, με 2.120 ευρώ/τ.μ.
Στα νησιά του Αιγαίου, η μέση τιμή ανέρχεται πλέον σε 2.778 ευρώ/τ.μ., από 2.000 ευρώ/τ.μ. το 2019, έχοντας αυξηθεί κατά 39%.
Στα Επτάνησα, οι Παξοί αποτελούν τη νέα τάση, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται σε 3.509 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν η Λευκάδα με 3.269 ευρώ/τ.μ. και η Ιθάκη με 2.353 ευρώ/τ.μ. Στην Κέρκυρα, η μέση ζητούμενη τιμή περιορίζεται σε 2.222 ευρώ/τ.μ., κάτι όμως που μάλλον θα πρέπει να αποδοθεί στη διαφοροποίηση των φετινών αγγελιών σε σχέση με προηγούμενα χρόνια.
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αγορά των νησιών του Αργοσαρωνικού, λόγω της εγγύτητάς τους με την Αττική. Η Υδρα και οι Σπέτσες αποτελούν παραδοσιακές αγορές εξοχικών κατοικιών, που χαρακτηρίζονται από μειωμένη προσφορά λόγω πολεοδομικών περιορισμών. Το στοιχείο αυτό, σε συνδυασμό με τον κοσμοπολίτικο χαρακτήρα των νησιών, διατηρεί τις τιμές των εξοχικών σε υψηλό επίπεδο και φέτος, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Υδρα να ανέρχεται σε 6.500 ευρώ/τ.μ. και στις Σπέτσες τα 4.106 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο Πόρος με 2.469 ευρώ/τ.μ., η Αίγινα με 2.350 ευρώ/τ.μ., ενώ πιο προσιτή επιλογή παραμένει η Σαλαμίνα με 1.560 ευρώ/τ.μ.
Ανάλογο συμπέρασμα καταγράφει και πρόσφατη έρευνα της Elxis-At Home in Greece, η οποία ειδικεύεται στις πωλήσεις εξοχικών κατοικιών σε ξένους αγοραστές. Σύμφωνα με την εταιρεία, κατά το τελευταίο 12μηνο η μέση τιμή μιας νεόδμητης βίλας με κήπο και πισίνα έχει σημειώσει άνοδο κατά 10,2% φέτος, σε 4.675 ευρώ/τ.μ., έναντι 4.343 ευρώ/τ.μ. πριν από ένα χρόνο και 3.675 ευρώ/τ.μ. το 2023, αλλά και 3.458 ευρώ/τ.μ. το 2022. Επομένως, συνολικά κατά την περίοδο 2022-2025 οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 35%, μια απόδοση που έχει λειτουργήσει ως «μαγνήτης» για όλο και περισσότερους ξένους αγοραστές.
Ανεβαίνουν οι αξίες των οικοπέδων, πέφτουν τα ποσοστά αντιπαροχής
Στον «αστερισμό» των αλλαγών στον ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), μετά την απόφαση του ΣτΕ, κινείται πλέον η αγορά οικοπέδων. Η κατάργηση των «μπόνους» δόμησης έχει φέρει τα πάνω κάτω και, παρότι η πλειονότητα των οικοπεδούχων μοιάζει να μην έχει προσαρμοστεί στη νέα πραγματικότητα, αυτό θα συμβεί με τον ένα ή τον άλλο τρόπο, καθώς τα οικόπεδά τους είναι δεδομένο ότι πλέον οικοδομούν λιγότερα τετραγωνικά σε σχέση με πριν.
Οπως αναφέρει ο κ. Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, «φαίνεται πως πλέον έχουμε αγγίξει το ταβάνι της αγοράς των οικοπέδων, καθώς διαπιστώνουμε ότι ο ρυθμός της ανόδου των τιμών επιβραδύνεται. Παράλληλα, οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν “παγώσει” συμφωνίες που είχαν κλειστεί τους προηγούμενους μήνες, ενώ η αγορά αναμένει μείωση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχών, εφόσον δεν επανέλθει το σύστημα των bonus».
Ο λόγος που η κάμψη στα ποσοστά δεν θα είναι μεγαλύτερη, είναι αφενός μεν η διαχρονική έλλειψη οικοπέδων στο λεκανοπέδιο της Αττικής, αλλά και η διατήρηση των τιμών σε υψηλό επίπεδο, ίσως και ακόμα υψηλότερο, καθώς τους επόμενους μήνες προβλέπεται να μειωθεί κι άλλο η προσφορά νεόδμητων κατασκευών. Επίσης, οι μελλοντικές οικοδομές θα είναι μικρότερης επιφάνειας, κάτι που επίσης μεταφράζεται σε μειωμένη προσφορά σε σχέση με την περίοδο 2022-2024.
Με βάση το νέο Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων, που επιμελήθηκε η Geoaxis, προκύπτει ότι από το 2016 μέχρι και φέτος παρατηρείται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων κατά 40,25%. Τη μεγαλύτερη άνοδο, με 46%, καταγράφει η περιοχή των Αμπελοκήπων και τη μικρότερη, με 35,4%, το Περιστέρι.
Προς αποκλιμάκωση είναι πιθανόν να οδηγηθούν και τα ποσοστά των αντιπαροχών, που σήμερα διαμορφώνονται σε 33%-40% στους Αμπελοκήπους, σε 32%-42% στο Μαρούσι, σε 35%-45% στο Παλαιό Φάληρο, σε έως 40% στο Περιστέρι και σε 32%-40% στον Χολαργό. Σύμφωνα με την ανάλυση της Geoaxis, για το επόμενο διάστημα «μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος ανάκαμψης των αξιών των οικοπέδων των βορείων προαστίων. Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, αν και θεωρούμε πως επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας».
