Το ελληνικό Δημόσιο δεν θα διεκδικεί δικαιώματα σε ακίνητα που έχουν καταγραφεί σε υποθηκοφυλακεία πριν από τις 11 Ιουνίου 1975, διασφαλίζοντας έτσι τα δικαιώματα πολιτών και δικαιοπαρόχων τους, ακόμη κι αν οι συναλλαγές είχαν καθυστερήσει ή δεν ολοκληρώθηκαν λόγω αδράνειας της διοίκησης ή για λόγους ανωτέρας βίας.
Χώροι εκτός συναλλαγής
Επιπλέον, αναγνωρίζονται δικαιώματα σε ακίνητα όπου εγκαταστάθηκαν πληθυσμοί, κυρίως πρόσφυγες, ύστερα από πρόσκληση των αρμοδίων αρχών. Ωστόσο, τίθενται σαφείς εξαιρέσεις: το Δημόσιο δεν αναγνωρίζει εμπράγματα δικαιώματα σε χώρους εκτός συναλλαγής, όπως αρχαιολογικοί χώροι, αιγιαλοί, παραλίες και προστατευόμενες δασικές εκτάσεις.
Στο σχέδιο νόμου που κατατέθηκε στη Βουλή από τον αντιπρόεδρο της κυβέρνησης Κωστή Χατζηδάκη –«Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη»– ουσιαστικά εισάγονται κανόνες για το πώς το ελληνικό Δημόσιο θα αντιμετωπίζει τα ακίνητα που καταγράφονται για πρώτη φορά στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Σύμφωνα με τη διάταξη, το Δημόσιο δεν θα διεκδικεί δικαιώματα έναντι πολιτών ή τρίτων σε περιπτώσεις όπου ο τίτλος ιδιοκτησίας έχει ήδη καταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο πριν από τις 11 Ιουνίου 1975. Με απλά λόγια, οι πολίτες διατηρούν την ιδιοκτησία τους ακόμη κι αν υπήρχαν εκκρεμότητες ή καθυστερήσεις από τη διοίκηση.
Παράλληλα, το σχέδιο νόμου προβλέπει την άρση της κατάσχεσης ακινήτων τα οποία ο οφειλέτης επιθυμεί να πωλήσει υπό προϋποθέσεις, ενώ με στόχο τη μείωση της γραφειοκρατίας και την εξυπηρέτηση του πολίτη στις συναλλαγές με το Δημόσιο περιλαμβάνεται διάταξη που παρέχει τη δυνατότητα πώλησης ακινήτου το οποίο προέρχεται από κληρονομιά, χωρίς να έχει πληρωθεί ο σχετικός φόρος, εφόσον ο υπόχρεος αδυνατεί να τον καταβάλει. Ειδικότερα:
Αρση κατάσχεσης. Η φορολογική διοίκηση, έπειτα από αίτηση του οφειλέτη, εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει σε ακίνητό του για βεβαιωμένες οφειλές στη φορολογική διοίκηση, ενόψει μεταβίβασης, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι εξής όροι:
1. Πληρούνται κατά τον χρόνο αποδέσμευσης, οι όροι χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής.
2. Το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιορισθεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης.
3. Οταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας πριν από την υποβολή της αίτησης, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας τού υπό μεταβίβαση ακινήτου από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.
Το σχέδιο νόμου προβλέπει την υπό προϋποθέσεις άρση κατάσχεσης ακινήτου όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να το πωλήσει.
4. Από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται και αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο στη φορολογική διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό του συνόλου του τρέχοντος υπολοίπου της επιβληθείσας κατάσχεσης.
5. Το ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του 25%.
6. Εφόσον το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση είναι μεγαλύτερο του ποσού παρακράτησης, για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο αυτό ποσό.
7. Σε περίπτωση που το ποσό της παρακράτησης υπερβαίνει το τίμημα, όπως αυτό καθορίστηκε, παρακρατείται και αποδίδεται το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
8. Κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης δεν υφίστανται βάρη υπέρ άλλων δανειστών επί του προς μεταβίβαση ακινήτου.
9. Εάν το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου σύμφωνα με τον οποίο το ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής και σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπολείπεται του 25%.
Εφόσον, λοιπόν πληρούνται οι όροι, η φορολογική διοίκηση θα εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης κατάσχεσης.
Φόρος κληρονομιάς
Μία ακόμη σημαντική παράμετρος του νέου νομοσχεδίου αφορά όσους κληρονομούν ακίνητο και αδυνατούν να πληρώσουν τον φόρο κληρονομιάς. Συγκεκριμένα, η διάταξη παρέχει τη δυνατότητα για πληρωμή του φόρου κληρονομιάς κατά τη μεταβίβαση του κληρονομιαίου ακινήτου. Σήμερα όσοι αδυνατούν να πληρώσουν τον φόρο κληρονομιάς δεν μπορούν να εκποιήσουν το ακίνητό τους. Με τη νέα ρύθμιση, ο φόρος θα μπορεί να πληρώνεται από το τίμημα της μεταβίβασης, το οποίο επίσης θα αποδίδεται αυτόματα από τον συμβολαιογράφο στην εφορία.
Σημαντικές αλλαγές, όμως, επέρχονται και στις μεταβιβάσεις, καθώς απλοποιούνται σημαντικά οι διαδικασίες, με τον χρόνο ολοκλήρωσης του συμβολαίου να απαιτεί μικρό πλέον χρονικό διάστημα σε σύγκριση με το παρελθόν. Το σχέδιο νόμου ορίζει ότι οι συμβολαιογράφοι θα διασυνδεθούν με το ΤΕΕ για την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και την ΑΑΔΕ για τις περιπτώσεις απαλλαγής φόρου, θα υποβάλλουν τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης και θα καταβάλλουν τα αντίστοιχα ποσά.
