Περιορισμένος είναι ο αριθμός των μεγάλων διαθέσιμων οικοπέδων, κατάλληλων για την ανέγερση συγκροτημάτων κατοικιών μεγάλης κλίμακας, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το σημαντικό έλλειμμα προσφοράς, ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Τα ελεύθερα οικόπεδα που ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ. είναι περισσότερα στα βόρεια και στα ανατολικά προάστια, καθώς, σύμφωνα με έρευνα της Prosperty, αυτά αποτελούν περίπου το 1/3 των πωλούμενων εκτάσεων στις εν λόγω περιοχές. Αντιθέτως, στα νότια προάστια, στον Πειραιά και φυσικά στο κέντρο της Αθήνας, τα προς πώληση οικόπεδα επιφάνειας άνω των 1.000 τ.μ. είναι πολύ λιγότερα.
Ειδικά στο μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας απαντώνται μόλις 145 οικόπεδα άνω των 1.000 τ.μ. ή το 10% του συνόλου, ενώ στο κέντρο ο αριθμός τους επίσης είναι πολύ μικρός (158), αποτελώντας μόλις το 6% των συνολικών οικοπέδων που διατίθενται προς πώληση. Είναι λοιπόν προφανές ότι θα απαιτηθούν σημαντικές παρεμβάσεις ώστε τουλάχιστον να αποδεσμευτούν αναξιοποίητα και εγκαταλελειμμένα κτίρια γραφείων, ή πρώην βιομηχανίες, που διαθέτουν το απαιτούμενο μέγεθος και θα μπορούσαν να μετατραπούν σε συγκροτήματα κατοικιών.
Η έλλειψη των κατάλληλων εκτάσεων είναι ένα επιπλέον πρόβλημα στην ανέγερση συγκροτημάτων με σημαντικό αριθμό κατοικιών.
Προς το παρόν, βέβαια, τέτοιου είδους έργα είναι ελάχιστα, είτε λόγω γραφειοκρατικών και πολεοδομικών εμποδίων είτε λόγω της επενδυτικής ανασφάλειας που έχει δημιουργηθεί στην αγορά μετά την κατάργηση των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ από το ΣτΕ.
«Σήμερα, στην πραγματικότητα, η νομοθεσία είναι ένα ακόμα πρόβλημα», αναφέρει ο κ. Παναγιώτης Νεράντζης, διευθυντής του τομέα σχεδιασμού και ανάπτυξης της Arbitrage Real Estate. Σύμφωνα με όσα ανέφερε στο πρόσφατο συνέδριο ακινήτων Prodexpo 2025, «οι αλλεπάλληλες παρεμβάσεις στον πολεοδομικό κανονισμό μετά το 2011 δημιούργησαν σύγχυση και ανάγκη συνεχών διορθώσεων, με αποκορύφωμα τον ΝΟΚ, που καθίσταται πρακτικά ένας υπό αμφισβήτηση νόμος.
Αυτό αποδεικνύεται από τη βύθιση στην έκδοση νέων αδειών», τόνισε ο κ. Νεράντζης, προειδοποιώντας ότι «δεν έχουμε περιθώρια να αφήνουμε μεγάλο κτιριακό απόθεμα εκτός αγοράς. Χρειαζόμαστε νομοθετικό πλαίσιο που να δίνει εργαλεία στην αγορά». Σημείωσε επίσης ότι «είναι σημαντικό να γίνει μια γενναία προσπάθεια απλοποίησης του οικοδομικού κανονισμού».
Πράγματι, αυτή είναι και η επιδίωξη του υπ. Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σύμφωνα με όσα ανέφερε ο κ. Ευθύμιος Μπακογιάννης, γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος, μιλώντας στο πρόσφατο συνέδριο του Συμβουλίου Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδος / Sustainable Building Council Greece (SBC Greece). «Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, τον οποίο τον έχουμε σχεδόν έτοιμο, θα είναι μόλις 20 άρθρα. Εχει άλλη φιλοσοφία. Δεν έχει όλη αυτή τη συνθετότητα και την πολυπλοκότητα εξαιτίας της οποίας τσακώνονται οι μηχανικοί με τις υπηρεσίες δόμησης».
Από την άλλη πλευρά, ο πολεοδομικός σχεδιασμός παραπέμπεται πλέον στο 2027, όταν και αναμένεται να αρχίσει η έκδοση των πρώτων προεδρικών διαταγμάτων των νέων Τοπικών Χωροταξικών Σχεδίων (ΤΧΣ). Μέχρι τότε, η ασάφεια και η ανασφάλεια θα συνεχίσουν να επικρατούν στην αγορά ακινήτων, αποτρέποντας τις νέες επενδύσεις, ειδικά όταν αυτές είναι μεγάλης κλίμακας.
Σύμφωνα με τον κ. Δίωνα Γαβριηλίδη, διευθυντικό εταίρο της Elxis – At Home in Greece, ηγέτιδας εταιρείας στην πώληση εξοχικών κατοικιών στην Ελλάδα, «αυτήν την περίοδο πολλοί ξένοι επενδυτές διστάζουν να επενδύσουν στην αγορά οικοπέδων, λόγω της πολεοδομικής αβεβαιότητας που επικρατεί στην εκτός σχεδίου αλλά και στην εντός σχεδίου/οικισμού δόμηση. Ολοι αναζητούν οικόπεδα με υφιστάμενα κτίσματα, κατάλληλα για μετατροπή/αλλαγή χρήσης, και αποφεύγουν τις αναπτύξεις κενών εκτάσεων».
Εν τω μεταξύ, γεμάτη προκλήσεις είναι και η αγορά των οικοπέδων, εξαιτίας της απροθυμίας των περισσότερων οικοπεδούχων να περιορίσουν τις απαιτήσεις τους, παρότι πλέον τα ακίνητά τους «χτίζουν» κτίρια μικρότερης επιφάνειας και μειωμένου όγκου. Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι η διαπραγμάτευση είναι πρακτικά αδύνατη λόγω της άρνησης των ιδιοκτητών να μειώσουν τις ζητούμενες τιμές ή το ποσοστό της αντιπαροχής, παρότι κατά μέσον όρο η επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια του οικοπέδου τους είναι 30% μικρότερη, ακριβώς λόγω της κατάργησης των μπόνους δόμησης. Η εξέλιξη αυτή δυσκολεύει ακόμα περισσότερο τις αγοραπωλησίες και εντέλει μειώνει κι άλλο τη μελλοντική παραγωγή νέων οικοδομών, κάτι που αναμένεται να αποκαλυφθεί από το 2026 και μετά.
