Με το «γκάζι στο πάτωμα» κινούνται φέτος οι τιμές πώλησης των παλαιότερων κατοικιών, συγκριτικά με τις αντίστοιχες αυξήσεις που σημειώνονται στις τιμές των νεόδμητων. Η εκκίνηση του νέου κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου» φαίνεται πως αποτελεί τον βασικό «ένοχο» για την παραπάνω εξέλιξη, καθώς έχει στρέψει το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης προς κατοικίες μεγαλύτερης ηλικίας, προσφέροντας «πεδίον δόξης λαμπρόν» για νέες αυξήσεις, ακόμα και σε ακίνητα ηλικίας άνω των 40-50 ετών.
Σε βάθος δεκαετίας, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική μέση αύξηση κατά 100% και των παλαιότερων κατά 94%.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του νέου Παρατηρητηρίου Τιμών Διαμερισμάτων, που επιμελήθηκε η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis για το φετινό τρίτο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση των τιμών των νεόδμητων κατοικιών ανήλθε σε 6%, αλλά εκείνων των παλαιότερων ήταν ακόμα μεγαλύτερη, σε 6,65%. Ανάλογο είναι το συμπέρασμα που προκύπτει και με βάση την πορεία των δεικτών των τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ), καθώς κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025 οι παλαιότερες κατοικίες σημείωσαν αύξηση κατά 7,6% και οι νεόδμητες κατά 6,8%. Ο δεύτερος κύκλος του προγράμματος ξεκίνησε από τις αρχές του έτους, με τις τιμές να προσαρμόζονται σχετικά γρήγορα προς τα πάνω, εξαιτίας της αυξημένης ζήτησης, ειδικά για μεταχειρισμένες κατοικίες. Οι όροι του προγράμματος είναι τέτοιοι, ώστε να συγκεντρώνεται η ζήτηση σε παλιά και χαμηλής ποιότητας ακίνητα, οι αξίες των οποίων όμως αυξάνονται έτσι με τρόπο απότομο, λόγω και της κερδοσκοπίας από μερίδα ιδιοκτητών.
Τα επιλέξιμα ακίνητα είναι όσα έχουν ανεγερθεί με οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί έως το τέλος του 2005 (και αποπερατωθεί έως το τέλος του 2007), άρα ηλικίας τουλάχιστον 20 ετών. Επειδή όμως η μέγιστη αξία δανείου διαμορφώνεται σε 190.000 ευρώ και η μέγιστη αξία στις 250.000 ευρώ, έχει προκύψει πρόσφορο έδαφος για ανατιμήσεις και σε παλαιότερα διαμερίσματα, που έχουν κατασκευαστεί τις δεκαετίες του 1970 και του 1980, ή και ακόμα πιο πριν. Ετσι, το όφελος των δικαιούχων από το γεγονός ότι το 50% του δανείου έχει μηδενικό επιτόκιο, ουσιαστικά εξανεμίζεται στην έναρξη κάθε συναλλαγής, λόγω των αυξήσεων που έχουν μεσολαβήσει και που δεν θα ήταν τέτοιες, αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ανάλογη τάση παρατηρήθηκε και το 2023, όταν «έτρεξε» το πρώτο πρόγραμμα, το οποίο προσέφερε σχεδόν άτοκη χρηματοδότηση για το σύνολο του δανείου. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της ΤτΕ, ενώ το 2022 τα νεόδμητα διαμερίσματα αυξήθηκαν κατά 12,5% και τα παλαιότερα με ρυθμό 11,6%, το 2023, όταν ξεκίνησε το «Σπίτι μου» (Απρίλιος), η εικόνα αντιστράφηκε. Συγκεκριμένα, τα παλαιότερα κατέγραψαν ετήσια αύξηση κατά 14,5% και τα νεόδμητα κατά 11,6%.
Κάτι αντίστοιχο αρχίζει να διαφαίνεται και φέτος, απόδειξη ότι σε μια αγορά κατοικίας που αντιμετωπίζει διαχρονικό έλλειμμα προσφοράς, προγράμματα απότομης αύξησης της ζήτησης και μόνο για συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών είναι επόμενο να δημιουργήσουν στρεβλώσεις. Αυτό ήταν κι ένα από τα βασικά επιχειρήματα φορέων της αγοράς ακινήτων, όπως ο Σύλλογος Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, που είχε προτείνει τη δημιουργία μιας συγκεκριμένης «δεξαμενής» κατοικιών, π.χ. από ακίνητα του Δημοσίου, τραπεζών και servicers, που θα αποτελούσαν αντικείμενο ενός τέτοιου προγράμματος, ώστε να μη διαταραχθεί η αγορά. Παράλληλα, είχε προταθεί και η διεύρυνση των επιλέξιμων ακινήτων, π.χ. με την προσθήκη και νεότερων κατοικιών, καθώς σε αρκετές περιοχές της περιφέρειας, το κόστος ενός νεόδμητου δεν είναι τόσο υψηλό όσο στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη.
Στην ανάλυση της Geoaxis επισημαίνεται επίσης μια σταδιακή επιβράδυνση του ρυθμού της ανόδου των τιμών. Συγκεκριμένα, στα νεόδμητα ακίνητα η φετινή αύξηση διαμορφώθηκε σε 6,07%, ενώ κατά την ίδια περίοδο πέρυσι η αύξηση ήταν 8,5% (και 15,11% αθροιστικά στη διετία 2023-2025). Αντίστοιχα, στα παλαιότερα ακίνητα η φετινή αύξηση διαμορφώθηκε σε 6,65%, αλλά πέρυσι είχε ανέλθει σε 7,8% (και 14,97% στη διετία 2023-2025). Σε βάθος δεκαετίας, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν καταγράψει συνολική μέση αύξηση κατά 100% και των παλαιότερων κατά 94%. Μάλιστα, σύμφωνα με τον επικεφαλής της Geoaxis, κ. Γιάννη Ξυλά, «αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των τιμών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός της ανόδου να μειωθεί κι άλλο, σηματοδοτώντας ενδεχομένως την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου».
Μεταξύ των επιμέρους περιοχών, στις νέες οικοδομές η μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε στο Π. Φάληρο με 8%, σε 4.013 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν κατά σειράν το Περιστέρι με αύξηση κατά 6,9% και μέση τιμή πώλησης 2.790 ευρώ/τ.μ., το Μαρούσι με 6,25% και 3.825 ευρώ/τ.μ., οι Αμπελόκηποι με 5,06% σε 3.236 ευρώ/τ.μ. και τέλος ο Χολαργός, όπου η αύξηση δεν ξεπέρασε το 4,12% σε 4.443 ευρώ/τ.μ.
Στα παλαιότερα ακίνητα (μέσης ηλικίας 47 ετών), οι μεγαλύτερες αξίες εντοπίζονται στον Χολαργό με 2.555 ευρώ/τ.μ. και ετήσια αύξηση κατά 5% και ακολουθούν το Μαρούσι με 2.120 ευρώ/τ.μ. και αύξηση 6,05%, το Π. Φάληρο με 2.207 ευρώ/τ.μ. και αύξηση κατά 7,08%, το Περιστέρι με αύξηση κατά 7% σε 1.700 ευρώ/τ.μ. και οι Αμπελόκηποι, με αύξηση κατά 8,07% σε 1.688 ευρώ/τ.μ.
