Σε Παιανία, Σέρρες, Λάρισα, Καλαμάτα και Πύργο βρίσκονται τα πρώτα οκτώ ακίνητα του Δημοσίου που θα παραχωρηθούν προς αξιοποίηση σε ιδιώτες, ώστε να μετατραπούν σε σύγχρονες κατοικίες με κοινωνικά κριτήρια. Πρόκειται για το μοντέλο της «κοινωνικής αντιπαροχής» βάσει του οποίου η κατασκευή ή ανακαίνιση θα γίνει αποκλειστικά με ιδιωτικά κεφάλαια, χωρίς επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού. Μέρος όμως των ακινήτων θα διατεθεί με ιδιαίτερα χαμηλό ενοίκιο σε πολίτες, με κοινωνικά και οικονομικά κριτήρια. Εως το καλοκαίρι θα έχουν υπογραφεί οι πρώτες τέσσερις υπουργικές αποφάσεις για την πλήρη λειτουργία της κοινωνικής αντιπαροχής. Ηδη η πρώτη, που αποκαλύπτει σήμερα η «Κ», καθορίζει τους βασικούς όρους με τους οποίους θα εφαρμοστεί στην πράξη η κοινωνική αντιπαροχή, τόσο ως προς τη σχέση του Δημοσίου με τον ιδιώτη ανάδοχο – κατασκευαστή, όσο και ως προς τις τεχνικές προδιαγραφές, τη διαχείριση και την εποπτεία του έργου. Μετά το Πάσχα, αναμένεται να εκδοθεί και η απόφαση που αφορά την παραχώρηση των πρώτων οκτώ ακινήτων προς αξιοποίηση και απομένουν οι ρυθμίσεις για τη μέθοδο υπολογισμού του κοινωνικού ενοικίου και τα κριτήρια επιλογής των δικαιούχων. Ο πρώτος διεθνής διαγωνισμός αναμένεται να προκηρυχθεί το καλοκαίρι, ανοίγοντας τον δρόμο για την είσοδο ιδιωτικών επενδύσεων στον τομέα της κοινωνικής κατοικίας.
Μετά το Πάσχα η απόφαση για την παραχώρηση οκτώ ακινήτων – Ο πρώτος διεθνής διαγωνισμός κοινωνικής αντιπαροχής αναμένεται να προκηρυχθεί το καλοκαίρι.
Αναλυτικά, η πρώτη υπουργική απόφαση που αναμένεται να δημοσιευθεί σε ΦΕΚ εντός των επόμενων ημερών, καθορίζει τον τρόπο που το Δημόσιο θα συνεργαστεί με ιδιώτες για να χτιστούν ή να ανακαινιστούν κατοικίες. Ο ιδιώτης θα πληρώνεται με έσοδα από διαμερίσματα ή ενοίκια. Οπως μάλιστα ορίζεται ρητά, ο ιδιώτης αναλαμβάνει σχεδόν όλο το κόστος και την ευθύνη. Θα πληρώσει τα πάντα για το έργο και στο τέλος θα λάβει είτε ποσοστό του ακινήτου είτε χρήματα από τις πωλήσεις διαμερισμάτων. Στην πράξη, ο ανάδοχος διαχειρίζεται τα ακίνητα. Κάνει ενοικιάσεις σε δικαιούχους, είσπραξη ενοικίων, συντήρηση και εκπροσώπηση του κράτους. Λειτουργεί σαν διαχειριστής πολυκατοικίας και ιδιοκτήτης μαζί. Ομως, το κράτος δεν χάνει ποτέ τον έλεγχο. Μάλιστα, σε έως 50 χρόνια, το ακίνητο επιστρέφει στην κυριότητά του.
Στην καρδιά της απόφασης βρίσκεται η στρατηγική επιλογή της κυβέρνησης διά του αρμόδιου υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, να ενεργοποιήσει ανενεργά δημόσια ακίνητα χωρίς άμεση δημοσιονομική επιβάρυνση. Το μοντέλο βασίζεται σε σύμπραξη με ιδιώτες αναδόχους, οι οποίοι αναλαμβάνουν σχεδόν το σύνολο του κόστους –από μελέτες και άδειες μέχρι κατασκευή και φορολογικές υποχρεώσεις– και αποζημιώνονται εκ των υστέρων, είτε με ακίνητη περιουσία είτε με έσοδα από μισθώσεις. Η επιλογή αυτή, όπως επισημαίνουν αρμόδιες πηγές, λειτουργεί ως μηχανισμός πίεσης για την έγκαιρη και ποιοτική ολοκλήρωση των έργων, καθώς το αντάλλαγμα «κλειδώνει» μόνο μετά την πλήρη παράδοση.
Οταν ο ανάδοχος λειτουργεί σαν διαχειριστής πολυκατοικίας με χαρακτηριστικά ιδιοκτήτη, σε έως 50 χρόνια, το ακίνητο επιστρέφει στην κυριότητα του κράτους.
Μπορεί δηλαδή ο ιδιώτης να λαμβάνει έως και το 70% των κατοικιών, αλλά η μεταβίβασή του γίνεται μόνο μετά την περάτωση των εργασιών, τη διοικητική παραλαβή του έργου και την ολοκλήρωση της διαδικασίας σύστασης ιδιοκτησιών και κανονισμού συνιδιοκτησίας.
Η απόφαση εξειδικεύει δύο διακριτά μοντέλα υλοποίησης. Το πρώτο αφορά συμβάσεις καθαρής κατασκευής, όπου ο ιδιώτης παραδίδει το έργο και αποχωρεί, λαμβάνοντας ως αντάλλαγμα ποσοστό των κατοικιών ή των εσόδων από την πώλησή τους. Το δεύτερο, πιο σύνθετο και με μεγαλύτερη στρατηγική σημασία, περιλαμβάνει και τη διαχείριση των ακινήτων. Σε αυτή την περίπτωση, ο ανάδοχος αναλαμβάνει έναν πολυεπίπεδο ρόλο: μισθώνει τις κατοικίες, εισπράττει ενοίκια, φροντίζει για τη συντήρηση και εκπροσωπεί το Δημόσιο στις σχέσεις με τους ενοικιαστές. Ουσιαστικά λειτουργεί ως ενιαίος διαχειριστής με χαρακτηριστικά ιδιοκτήτη, χωρίς όμως να αποκόπτεται ο δημόσιος έλεγχος.
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται στη διάρκεια αυτών των συμβάσεων, η οποία –στις περιπτώσεις διαχείρισης– μπορεί να φτάσει έως και τα 50 χρόνια. Η πρόβλεψη αυτή, σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, δεν αποτελεί απλώς διευκόλυνση προς τους επενδυτές, αλλά εργαλείο βιωσιμότητας του μοντέλου, καθώς διασφαλίζει την απόσβεση των επενδύσεων και τη μακροχρόνια λειτουργία των κατοικιών με σταθερούς κανόνες.
Παράλληλα, η υπουργική απόφαση επιχειρεί να απαντήσει σε μία από τις βασικές ανησυχίες γύρω από την κοινωνική κατοικία: την ποιότητα. Για πρώτη φορά τίθενται δεσμευτικές τεχνικές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές που εξαλείφουν τη λογική «κατοικιών δύο ταχυτήτων». Τα κτίρια οφείλουν να πληρούν υψηλά πρότυπα ενεργειακής απόδοσης, προσβασιμότητας και ασφάλειας, ενώ ρητά προβλέπεται ότι δεν μπορεί να υπάρχει διαφοροποίηση ποιότητας μεταξύ των κατοικιών που προορίζονται για κοινωνική χρήση και εκείνων που θα αξιοποιήσει ο ανάδοχος.
Κομβικό σημείο της ρύθμισης αποτελεί και η θεσμοθέτηση κανονισμού συνιδιοκτησίας, ο οποίος δεσμεύει όχι μόνο τους ιδιοκτήτες αλλά και τους ενοικιαστές. Μέσω αυτού καθορίζονται χρήσεις, υποχρεώσεις, κοινόχρηστες δαπάνες και κανόνες λειτουργίας, διασφαλίζοντας ότι ο κοινωνικός χαρακτήρας των κατοικιών δεν θα αλλοιωθεί στο μέλλον. Πρόκειται για μία πρόβλεψη με ιδιαίτερη σημασία, καθώς «κλειδώνει» τη χρήση των ακινήτων και περιορίζει τα περιθώρια καταστρατήγησης.
Το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής διατηρεί, ταυτόχρονα, ισχυρό εποπτικό ρόλο σε όλα τα στάδια. Η κατασκευή ελέγχεται συστηματικά, ενώ η διαχείριση παρακολουθείται μέσω ειδικού μητρώου, στο οποίο καταγράφονται όλες οι ενέργειες του αναδόχου. Σε περίπτωση αποκλίσεων προβλέπονται κυρώσεις, ενώ με τη λήξη της σύμβασης ο ιδιώτης υποχρεούται σε πλήρη λογοδοσία. Καθοριστική είναι και η πρόβλεψη ότι το Δημόσιο επανέρχεται αυτοδίκαια στη θέση του εκμισθωτή, ανακτώντας πλήρως τον έλεγχο.
