Στην «αντεπίθεση» περνούν οι διαχειριστές καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς προσέφυγαν στο ΣτΕ καταθέτοντας αίτηση ακύρωσης της απόφασης που παρατείνει έως το τέλος του 2026 την αναστολή εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων. Η προσφυγή κατατέθηκε από τον STAMA Greece (Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων), από κοινού με ιδιοκτήτρια ακινήτου στο 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της πόλης.
Η υπόθεση αφορά την Κοινή Υπουργική Απόφαση των υπουργείων Οικονομικών, Ανάπτυξης και Τουρισμού, η οποία επεκτείνει για δεύτερο συνεχόμενο έτος το «πάγωμα» στην έκδοση νέων αριθμών μητρώου για ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας, καλύπτοντας περιοχές όπως η Πλάκα, το Κουκάκι, το Θησείο και το Μεταξουργείο. Το μέτρο προβλέπει ότι όσα ακίνητα δεν απέκτησαν αριθμό μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ) έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024 δεν μπορούν να δραστηριοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση για ολόκληρη την περίοδο 2025-2026. Την ίδια στιγμή, οι ιδιοκτήτες που είχαν ήδη εγγραφεί στο μητρώο συνεχίζουν κανονικά τη δραστηριότητά τους, δημιουργώντας στην πράξη μια αγορά δύο ταχυτήτων.
Οι στόχοι της απαγόρευσης
Στόχος της κυβέρνησης μέσω της απαγόρευσης είναι να περιοριστεί η δραστηριότητα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας, ώστε να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών διαθέσιμων για μακροχρόνιες συμφωνίες ενοικίασης. Στο ίδιο μήκος κύματος εντάσσεται και η παροχή της δυνατότητας στους κατόχους καταλυμάτων να τα διαθέσουν στην αγορά της μακροχρόνιας εκμίσθωση, λαμβάνοντας ως αντάλλαγμα την τριετή φοροαπαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος από ενοίκια.
Μέχρι σήμερα πάντως, το μέτρο της απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων στο κέντρο δεν μοιάζει να έχει αποτέλεσμα. Με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, τους τελευταίους μήνες του 2024 εκδόθηκαν πολλοί νέοι ΑΜΑ, ακριβώς γιατί πολλοί ιδιοκτήτες θέλησαν να κατοχυρώσουν τη σχετική επιλογή, ακόμα κι αν δεν έχουν σκοπό να δραστηριοποιηθούν άμεσα στη βραχυχρόνια μίσθωση. Πάντως, μετά τον πρώτο χρόνο της απαγόρευσης, η ΑΑΔΕ καταγράφει 2.500 λιγότερα ΑΜΑ στα τρία πρώτα διαμερίσματα της Αθήνας από 29.500 σε περίπου 27.000, αλλά επισημαίνεται ότι υπάρχουν αρκετά ακίνητα στα οποία αντιστοιχούν περισσότεροι του ενός ΑΜΑ (π.χ. από διπλοεγγραφές, αλλαγές μισθωτηρίων διαχειριστών κ.λπ.).
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του STAMA Greece, Βασίλη Αργυράκη, «η πλήρης απαγόρευση νέων εγγραφών δημιουργεί μια αγορά δύο ταχυτήτων και περιορίζει αδικαιολόγητα το δικαίωμα των πολιτών να αξιοποιήσουν την περιουσία τους. Η ρύθμιση της αγοράς είναι αναγκαία, αλλά πρέπει να βασίζεται σε αναλογικά και τεκμηριωμένα μέτρα». Μεταξύ των λόγων που επικαλούνται οι προσφεύγοντες είναι ότι «συντελείται παραβίαση της αρχής της ισότητας και της ίσης μεταχείρισης στον ανταγωνισμό και ότι η αναστολή νέων εγγραφών αφορά μόνο τη βραχυχρόνια μίσθωση στα 1ο-3ο Δημοτικά Διαμερίσματα, χωρίς αντίστοιχους περιορισμούς για ξενοδοχεία στις ίδιες περιοχές». Επίσης, αναφέρουν ότι «το μέτρο παραβιάζει την αρχή της αναλογικότητας, καθώς επιλέγει την αυστηρότερη λύση (γενικευμένη αναστολή εγγραφών) χωρίς επαρκή τεκμηρίωση αναγκαιότητας και χωρίς να προκύπτει ότι δεν υπήρχαν ηπιότερα, στοχευμένα μέτρα». Παράλληλα, τονίζεται ότι η παράταση της αναστολής λειτουργίας νέων καταλυμάτων συνιστά ουσιώδη περιορισμό στην αξιοποίηση περιουσίας και στην άσκηση οικονομικής δραστηριότητας, κατά τρόπο που αντίκειται στην προστασία της οικονομικής ελευθερίας και των περιουσιακών δικαιωμάτων.
Εν τω μεταξύ, βάσει των στοιχείων που παρουσίασε πρόσφατα η εταιρεία διαχείρισης αγοραπωλησιών και μισθώσεων ακινήτων Prosperty, στο κέντρο της Αθήνα εμφανίζονται να λειτουργούν 13.274 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την πρωτεύουσα να κατατάσσεται στη 10η θέση της λίστας των μεγάλων πόλεων της Ευρώπης. Σε επίπεδο εσόδων ωστόσο η εικόνα δεν είναι θετική, καθώς ενώ η Αθήνα καταγράφει τη δεύτερη υψηλότερη μέση πληρότητα με 86,7 κρατήσεις/ετησίως, τα συνολικά έσοδα δεν ξεπερνούν τις 8.800 ευρώ, κάτι που αποτελεί την όγδοη καλύτερη επίδοση. Το 2025 οι περιοχές με την υψηλότερη μέση τιμή/διανυκτέρευση ήταν ο Κεραμεικός με 195 ευρώ, το Ζάππειο με 185 ευρώ και η Ακρόπολη με 176 ευρώ. Ακολουθούν το εμπορικό τρίγωνο με 142 ευρώ, το Κολωνάκι και το Κουκάκι με 124 ευρώ και το Θησείο με 114 ευρώ.
Δεν πέφτουν οι τιμές
Μέχρι σήμερα, το μέτρο της απαγόρευσης λειτουργίας νέων καταλυμάτων δεν μοιάζει να έχει κάποιο ιδιαίτερο αποτέλεσμα, σε ό,τι αφορά τουλάχιστον τις τιμές. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos.gr, το 2025 η μέση ζητούμενη τιμή στον Δήμο Αθηναίων κατέγραψε ετήσια αύξηση κατά 11,6%, σε 2.400 ευρώ/τ.μ., ξεπερνώντας κάθε άλλη περιοχή στην Αττική. Επίσης, ειδικά σε ό,τι αφορά τις περιοχές γύρω από την πλ. Ομονοίας και το Σύνταγμα, δηλαδή εκεί ακριβώς όπου εφαρμόστηκε η απαγόρευση νέων καταλυμάτων, η αύξηση το 2025 έφτασε το 22,8%.
Πηγές της αγοράς αναφέρουν ότι η εξέλιξη αυτή οφείλεται στη σταθερά υψηλή ζήτηση, σε σχέση με την προσφορά κατοικιών, ειδικά στις περιοχές όπου υπάρχει μεγαλύτερο απόθεμα πιο προσιτών κατοικιών, σε σχέση π.χ. με τα βόρεια ή τα νότια προάστια. Ενας ακόμα παράγοντας που έδωσε σημαντική ώθηση στην πορεία των τιμών των κατοικιών το 2025 είναι και το πρόγραμμα «Σπίτι μου II», το οποίο προκάλεσε απότομη αύξηση της ζήτησης, ειδικά σε περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας (αλλά και τα δυτικά προάστια), δηλαδή όπου υπάρχει υψηλή συγκέντρωση κατοικιών που μπορούν να αποκτηθούν μέσω του προγράμματος, μέγιστης αξίας έως 250.000 ευρώ και με ημερομηνία έκδοσης της οικοδομικής άδειας έως την 31η Δεκεμβρίου του 2005.
