Περιοχές της Αττικής με πολύ διαφορετικές τιμές κατοικιών εμφανίζουν σχεδόν την ίδια επενδυτική απόδοση. Τα στοιχεία δείχνουν ότι για την αγορά μιας κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα, αποτυπώνοντας την εικόνα των αποδόσεων σε διαφορετικές περιοχές της αγοράς κατοικίας.
Σύμφωνα με τα αποτελέσματα του πρώτου «θερμομέτρου» ακινήτων, που δημιουργήθηκε με βάση δεδομένα της πλατφόρμας Spitogatos σε συνεργασία με τον σύμβουλο επιχειρήσεων Ηλία Παπαγεωργιάδη, το εργαλείο βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και δείχνει πόσα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου σε κάθε περιοχή.
Τα δεδομένα παρουσιάστηκαν στο πλαίσιο σχετικής εκδήλωσης, με τον κ. Παπαγεωργιάδη να επισημαίνει μεταξύ άλλων πως «όσο πιο πολλά ενοίκια απαιτούνται για να αγοράσουμε ένα σπίτι κάπου τόσο πιο “ψηλά” είναι το “θερμόμετρο” σε αυτή την περιοχή. Oσο λιγότερα τα ενοίκια τόσο “χαμηλά” βρίσκεται».
Σε μία εποχή που τα δεδομένα αλλάζουν, η κατανόηση της αγοράς αποτελεί τη νέα πρόκληση για τον επενδυτή. Αν κάποιος θέλει να κατοικήσει στο σπίτι του, τότε δεν τον ενδιαφέρει η απόδοση του ενοικίου. Αν όμως αγοράζει ένα σπίτι για να το διαθέσει προς ενοικίαση, τότε έχει σημασία να ξέρει τι απόδοση μπορεί να περιμένει. Ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos, ανέφερε: «Μέχρι τώρα οι περισσότεροι άνθρωποι επικεντρώνονταν σε μία περιοχή που τους ενδιαφέρει και έψαχναν εκεί, αναζητώντας κάτι που να θεωρούν “ευκαιρία”. Πώς ορίζεται όμως αυτή η ευκαιρία και πώς μπορούμε να φτιάξουμε έναν χάρτη των αποδόσεων για κάθε υποψήφιο επενδυτή;».
Τι είναι το «θερμόμετρο» των ακινήτων;
To «θερμόμετρο» των ακινήτων είναι ένα πρακτικό «εργαλείο» που δείχνει περίπου πόσο κεφάλαιο χρειάζεται να επενδύσει κάποιος σε κάθε περιοχή για να εισπράττει ενοίκιο 1.000 ευρώ τον μήνα (προ φόρων). Συγκεκριμένα, ο δείκτης βασίζεται στη Μέση Ζητούμενη Τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και απαντά σε ένα βασικό ερώτημα: με πόσα ενοίκια αγοράζεται ένα ακίνητο. Οσο περισσότερα ενοίκια απαιτούνται για την αγορά ενός ακινήτου τόσο χαμηλότερη είναι η επενδυτική του απόδοση. Αν και θα περίμενε κανείς οι πιο περιζήτητες περιοχές να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις και οι λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες, τα δεδομένα του «θερμομέτρου» δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα.
Οι εκπλήξεις και του «θερμομέτρου»
«Ανακαλύψαμε αποκλίσεις που δεν περιμέναμε. Περιοχές που θεωρούνται “φθηνές” δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι παρόμοιες αποδόσεις σε περιοχές με εντελώς διαφορετική ζήτηση. Για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές», σημείωσε μεταξύ άλλων ο κ. Μελαχροινός.
Η σύγκριση του 2019 με το 2025
Ο CEO του Spitogatos συνέχισε εξηγώντας και ένα ακόμη στοιχείο που έχει σημασία:
«Αν εξετάζαμε μόνο τα στοιχεία του 2025, θα βλέπαμε απλώς το “θερμόμετρο” κάθε περιοχής σήμερα. Ωστόσο, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την πορεία της αγοράς από το 2019, την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία, μέχρι σήμερα. Με αυτή τη ματιά μπορέσαμε να εντοπίσουμε περιοχές που κινήθηκαν ταχύτερα από άλλες: σε ορισμένες οι τιμές ενοικίων αυξήθηκαν σχεδόν παράλληλα με τις τιμές πώλησης, ενώ σε άλλες οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σημαντικά περισσότερο από τα ενοίκια».
Μάλιστα, ο κ. Παπαγεωργιάδης συμπλήρωσε το παραπάνω με ένα παράδειγμα:
- «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια.
- Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 ευρώ και η τιμή πώλησής του 120.000, η απόδοση είναι η ίδια, πάλι 200 ενοίκια.
- Αν όμως το ενοίκιο είναι 600 και η τιμή ανέβηκε στις 240.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, δηλαδή «ανέβηκε η θερμοκρασία στην περιοχή».
Ο μέσος όρος για την Αττική
Τα πλήρη αποτελέσματα του «θερμομέτρου» παρουσιάστηκαν και αναλύθηκαν στην εκδήλωση. Τα σημαντικότερα εξ αυτών για την Αττική ήταν τα εξής (μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά μέσης κατοικίας στην περιοχή):
Κέντρο Αθήνας:
* 2019: 161 ενοίκια
* 2025: 212 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Ιστορικό Κέντρο, με 317 ενοίκια
Βόρεια προάστια:
* 2019: 271 ενοίκια
* 2025: 288 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν περίπου το ίδιο με αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Παπάγου, με 459 (!) ενοίκια
Νότια προάστια:
* 2019: 241 ενοίκια
* 2025: 311 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Αργυρούπολη (!), με 387 ενοίκια
Δυτικά προάστια:
* 2019: 202 ενοίκια
* 2025: 238 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Πετρούπολη, με 335 ενοίκια
Ανατολικά προάστια:
* 2019: 250 ενοίκια
* 2025: 256 ενοίκια
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Γέρακας, με 331 ενοίκια
Πειραιάς:
* 2019: 184 ενοίκια
* 2025: 242 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Νέο Φάληρο, με 284 ενοίκια
Προάστια Πειραιά:
* 2019: 181 ενοίκια
* 2025: 241 ενοίκια
* = Οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των ενοικίων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Δραπετσώνα, με 332 ενοίκια
Υπόλοιπο Αττικής:
* 2019: 246 ενοίκια
* 2025: 221 ενοίκια
* = Οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν πιο γρήγορα από αυτές των πωλήσεων
* Χαμηλότερη απόδοση το 2025: Σαρωνίδα, με 333 ενοίκια.
Με πληροφορίες του ΑΠΕ
