Η διαχείριση των κόκκινων δανείων που δημιουργήθηκαν στην κρίση παραμένει στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος με αιχμή το είδος των ρυθμίσεων, τους πλειστηριασμούς και τη λειτουργία των εταιρειών διαχείρισης –των λεγόμενων servicers– που δημιουργήθηκαν για να βάλουν σε τάξη το ιδιωτικό χρέος των 92 δισ. ευρώ. Από αυτά, τα 44,5 δισ. ευρώ είναι σε τιτλοποιημένα χαρτοφυλάκια που περιλαμβάνονται στο πρόγραμμα «Ηρακλής», από τα οποία έχουν μέχρι σήμερα ρυθμιστεί 15,6 δισ. ευρώ. Η «Καθημερινή» σταχυολογεί βασικές πτυχές του τρόπου λειτουργίας των servicers, του πλαισίου μέσα στο οποίο δραστηριοποιούνται και των διαδικασιών που εφαρμόζονται στη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων.
– Ποιος είναι ο ρόλος των servicers; Είναι ο ίδιος με τις εισπρακτικές εταιρείες;
– Πρακτικά, οι servicers μπορούν να κάνουν ό,τι ακριβώς θα έκανε και μια τράπεζα για τους σκοπούς διαχείρισης ενός δανείου. Μπορούν να εισπράττουν χρήματα από τους δανειολήπτες, να υπογράφουν συμβάσεις ρύθμισης, να διεκπεραιώνουν αιτήματα και να απαντούν σε παράπονα που συνδέονται με το δάνειο.
Ωστόσο δεν είναι εισπρακτικές εταιρείες. Τέτοιες λειτουργούσαν άλλωστε και πριν από την κρίση και επομένως σε αυτή την περίπτωση δεν θα υπήρχε λόγος για νομοθέτηση και σύσταση ενός νέου κλάδου ειδικά για τη διαχείριση του συσσωρευμένου ιδιωτικού χρέους. Εκτός από το διαφορετικό εποπτικό πλαίσιο στο οποίο υπόκεινται οι servicers, οι οποίοι αδειοδοτούνται και εποπτεύονται αυστηρά από την ΤτΕ, η βασική διαφορά τους με τις εισπρακτικές εταιρείες είναι ότι συνδέονται κατά κύριο λόγο με την υλοποίηση του προγράμματος «Ηρακλής». Το πρόγραμμα προβλέπει δεσμευτικούς όρους ώστε να μη δημιουργηθεί κίνδυνος κατάπτωσης των κρατικών εγγυήσεων που έχουν παρασχεθεί, δηλαδή να αποτραπεί το ενδεχόμενο επιβάρυνσης των φορολογουμένων.
– Συνδέονται και σε τι βαθμό οι servicers με τις τράπεζες; Τι είναι οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων;
– Οι εποπτικοί μηχανισμοί (ευρωπαϊκοί και ελληνικοί), όπως και η πολιτεία στο πλαίσιο των τιτλοποιήσεων του «Ηρακλή», έθεσαν ως απαραίτητη προϋπόθεση η διαχείριση των δανείων μετά τη μεταφορά τους εκτός τραπεζών να γίνεται από τρίτες, ανεξάρτητες εταιρείες. Αυτές είναι οι servicers. Το πρότυπο πάνω στο οποίο δημιουργήθηκε ο κλάδος των servicers στην Ελλάδα ακολούθησε τις πρακτικές που είχαν διαμορφωθεί σε άλλες χώρες της Ευρώπης με ανάλογο προηγούμενο, όπως στη Σκανδιναβία, στην Ιταλία, στην Ισπανία και στην Κύπρο. Οι εταιρείες αυτές προήλθαν από την απόσχιση του κλάδου εσωτερικής διαχείρισης προβληματικών δανείων από τις τράπεζες και εξαγοράστηκαν από διεθνείς εταιρείες που ειδικεύονται σε αυτό το αντικείμενο. Αυτές ασκούν τον πλήρη έλεγχο και τη διοίκηση.
Mπορούν να εισπράττουν χρήματα από τους δανειολήπτες, να υπογράφουν ρυθμίσεις, να διεκπεραιώνουν αιτήματα και να απαντούν σε παράπονα των δανειοληπτών.
Οι τράπεζες διατήρησαν μόνον μια μετοχική συμμετοχή –της τάξης του 20%– χωρίς όμως ειδικά δικαιώματα ελέγχου.
– Ποια είναι η διασύνδεση τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης ακινήτων;
– Η μόνη σχέση που έχουν πια οι τράπεζες με τα τιτλοποιημένα κόκκινα δάνεια είναι τα senior ομόλογα των τιτλοποιήσεων που βρίσκονται στους ισολογισμούς τους. Γι’ αυτά έχει παρασχεθεί κρατική εγγύηση του προγράμματος «Ηρακλής». Στο πλαίσιο των συναλλαγών πώλησης των μη εξυπηρετούμενων δανείων συστάθηκαν και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (REOCO), το μετοχικό κεφάλαιο των οποίων κατέβαλαν οι τράπεζες. Ωστόσο οι τράπεζες δεν ελέγχουν, δεν διοικούν και δεν αντλούν οποιοδήποτε οικονομικό όφελος από τη λειτουργία των REOCO. Αντίθετα, το όποιο προϊόν των πωλήσεων ακινήτων που έχουν αγοραστεί σε πλειστηριασμούς πηγαίνει από τη REOCO στην τιτλοποίηση (π.χ. Cairo, Sunrise, Frontier, Galaxy κ.ο.κ.) και έτσι μειώνει ισόποσα το ύψος της κρατικής εγγύησης. Η REOCO αγοράζει το ακίνητο στον πλειστηριασμό, το τακτοποιεί έναντι πιθανόν πολεοδομικών ή άλλων παραβάσεων και το μεταβιβάζει στην αγορά, μεταφέροντας όλα τα έσοδα στην τιτλοποίηση.
– Ποιοι αγοράζουν τα ακίνητα που οδηγούνται σε πλειστηριασμό;
– Οπως είναι γνωστό, οι πλειστηριασμοί διεξάγονται πλέον ηλεκτρονικά, δημοσιεύονται μήνες πριν από τη διεξαγωγή τους και είναι ανοιχτά προσβάσιμοι σε όλους να συμμετάσχουν. Επομένως, αγοραστής μπορεί να είναι οποιοσδήποτε πλειοδότης – είτε ιδιώτης είτε νομικό πρόσωπο, συμπεριλαμβανομένων των REOCOs. Η ηλεκτρονική διαδικασία πλειστηριασμού (e-auction) έχει θεσμοθετηθεί εδώ και μια 10ετία και βρισκόταν ήδη σε ισχύ όταν αδειοδοτήθηκαν οι εταιρείες διαχείρισης. Ορισμένα από τα ακίνητα που πλειστηριάζονται αγοράζονται από τα REOCOs με στόχο τη μεταπώλησή τους στη συνέχεια, αλλά αυτό είναι κάτι που δεν απαγορεύεται νομικά, αφού ιστορικά ακόμα και πριν από την κρίση, δεν αποκλείεται η συμμετοχή του επισπεύδοντος στον πλειστηριασμό είτε είναι τράπεζα είτε επενδυτής, είτε πιστωτής από εμπορική σχέση.
– Πού πηγαίνουν τα έσοδα από τους πλειστηριασμούς ακινήτων;
– Σε ό,τι αφορά τα τιτλοποιημένα χαρτοφυλάκια τα έσοδα πηγαίνουν στην τιτλοποίηση, η οποία αποπληρώνει τα ομόλογα που έχουν εκδοθεί. Σε κάθε περίπτωση προηγείται η αποπληρωμή των senior notes, δηλαδή των ομολόγων που εγγυήθηκε το Δημόσιο και οι προμήθειες που εισπράττει επίσης το Δημόσιο για να δώσει αυτή την εγγύηση. Με τον τρόπο αυτό μειώνεται η κρατική εγγύηση και μαζί ο κίνδυνος για τους φορολογουμένους.
Στα μη τιτλοποιημένα χαρτοφυλάκια, το προϊόν του πλειστηριασμού αποδίδεται στους επενδυτές, που έχουν αγοράσει τα κόκκινα δάνεια.
– Πώς αμείβονται οι servicers; Ισχύει ότι καθυστερούν στη διαχείριση οφειλών που έχουν αναλάβει για να εισπράττουν προμήθειες;
– Οι servicers αμείβονται είτε από τους ιδιοκτήτες των χαρτοφυλακίων με όρους που συμφωνούνται με τους επενδυτές, είτε, στα τιτλοποιημένα χαρτοφυλάκια, από την τιτλοποίηση με μια προκαθορισμένη αμοιβή. Ιδίως για τα τιτλοποιημένα χαρτοφυλάκια οι servicers ανέλαβαν τη διαχείρισή τους με την υποχρέωση να υλοποιήσουν ένα συγκεκριμένο και συνήθως αυστηρό επιχειρηματικό σχέδιο – διαφορετικό για κάθε τιτλοποίηση. Αυτά τα business plan περιλαμβάνουν συγκεκριμένους στόχους εισπράξεων – δηλαδή πόσα πρέπει να εισπράξουν από ρυθμίσεις, πόσα από συναινετικές λύσεις, πόσα από πλειστηριασμούς κ.ο.κ. Σε διαφορετική περίπτωση υπόκεινται σε αυστηρές κυρώσεις, που ξεκινούν από τη μερική αναστολή των προμηθειών τους και φτάνουν έως και την απώλεια της διαχείρισης του χαρτοφυλακίου. Επομένως, έχουν κάθε λόγο να επιταχύνουν και όχι να χρονοτριβούν στη διαχείριση των οφειλών.
– Με ποια κριτήρια διαμορφώνουν τις προτάσεις για ρύθμιση οι servicers;
– Οι servicers οφείλουν να αξιολογούν τις αντικειμενικές δυνατότητες αποπληρωμής του κάθε οφειλέτη σε ατομική βάση, λαμβάνοντας υπόψη τα εισοδήματα, την περιουσιακή του κατάσταση αλλά και τις γενικότερες συνθήκες, όπως η οικογενειακή κατάσταση και τυχόν ιδιαίτερες ή έκτακτες συνθήκες (αναπηρία, ασθένεια κ.λπ.), διαμορφώνοντας την εξατομικευμένη πρόταση ρύθμισης, ώστε αυτή να είναι μακροπρόθεσμα βιώσιμη.
Ωστόσο ένας βασικός κανόνας που διέπει τη λειτουργία τους είναι ότι ο πιστωτής δεν πρέπει να βρεθεί σε χειρότερη θέση από ό,τι με τη ρευστοποίηση των περιουσιακών στοιχείων που θα μπορούσε να βγάλει σε πλειστηριασμό. Τον κανόνα αυτό προβλέπει ακόμη και το πλαίσιο προστασίας των οφειλετών. Για παράδειγμα, προβλέπεται ρητά στη διαδικασία του εξωδικαστικού μηχανισμού, με βάση τον οποίο η οφειλή περιορίζεται στην αξία των ακινήτων και των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη, αλλά και στον ν. 3869 (νόμο Κατσέλη).
Οφείλουν να αξιολογούν τις αντικειμενικές δυνατότητες αποπληρωμής του κάθε οφειλέτη, λαμβάνοντας υπόψη τα εισοδήματα, αλλά και τις γενικότερες συνθήκες.
Επομένως, ο οφειλέτης πρέπει να καταβάλει το μεγαλύτερο είτε από (α) την αξία των ακινήτων που έχει σε εξασφάλιση του υπό ρύθμιση δανείου, προσαυξημένο κατά την αξία ελεύθερων ακινήτων εκείνη τη στιγμή και (β) των εισοδημάτων του με μέγιστο τη νομική απαίτηση.
– Πού αποδίδονται τα προβλήματα που έχουν διαπιστωθεί στην επικοινωνία των servicers με τους πελάτες;
– Είναι γεγονός ότι ειδικά κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας τους οι servicers παρουσίασαν δυσλειτουργίες που προκάλεσαν δίκαια παράπονα οφειλετών. Ενας λόγος ήταν ο μεγάλος όγκος υποθέσεων που κλήθηκαν μεμιάς να διαχειριστούν και το γεγονός ότι το πρόβλημα είχε ήδη διαιωνιστεί για αρκετά χρόνια. Για τον λόγο αυτό το υπουργείο Ανάπτυξης έχει επιβάλει πρόστιμα σε αρκετές περιπτώσεις έπειτα από καταγγελίες συναλλασσομένων. Γεγονός όμως είναι, επίσης, ότι εδώ και δύο χρόνια έχουν επενδύσει σημαντικά ποσά και πόρους στη βελτίωση του επιπέδου εξυπηρέτησης. Με βάση τα στοιχεία που έχουν ανακοινώσει, τα τηλεφωνικά τους κέντρα δέχονται πάνω από 100.000 κλήσεις τον μήνα και η ανταπόκρισή τους φτάνει το 90%. Παράλληλα υποχρεώθηκαν από το κράτος με νόμο να δημιουργήσουν η κάθε εταιρεία χωριστά μια πλατφόρμα στην οποία μπορούν οι οφειλέτες να βρίσκουν σε πραγματικό χρόνο και ανά πάσα στιγμή τις βασικές πληροφορίες για τις οφειλές τους που διαχειρίζεται ο συγκεκριμένος servicer. Παρ’ όλα αυτά η συμμετοχή των οφειλετών είναι εξαιρετικά μικρή, καθώς μόνο 122.000 δανειολήπτες έχουν εγγραφεί στις πλατφόρμες, δηλαδή ποσοστό 4%-5%.
– Υπάρχουν φαινόμενα απόκλισης των οφειλών που καταγγέλλουν ορισμένοι οφειλέτες;
– Εχουν πράγματι παρατηρηθεί τέτοια προβλήματα και αποδίδονται στην έλλειψη επικαιροποίησης στοιχείων κατά τη μεταβίβαση της απαίτησης ή σε συστημική αστοχία. Οι servicers διαχειρίζονται δάνεια 2,5 εκατομμυρίων οφειλετών και ένα μεγάλο ποσοστό δεν έχει παράσχει στοιχεία επικοινωνίας ή δεν τα έχει επικαιροποιήσει, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ακόμη δυσλειτουργίες. Η καλύτερη λύση είναι η εγγραφή στην πλατφόρμα που κάθε εταιρεία έχει δημιουργήσει, στα πρότυπα του e-banking της τράπεζας, μέσω της οποίας ο οφειλέτης μπορεί με συγκεκριμένους προσωπικούς κωδικούς (username και password) να παρακολουθεί την εξέλιξη της οφειλής του.
