«Οσοι θέλουν να αγοράσουν σπίτι, διανύουν τώρα τη φάση του πόνου», τονίζει στην «Κ» ο Αρθουρ Κοξ, διευθυντής στο Κέντρο Εκπαίδευσης Real Estate, στο Πανεπιστήμιο της Βόρειας Αϊόβα στις ΗΠΑ, υπενθυμίζοντας ότι μακροπρόθεσμα οι τιμές των ακινήτων τείνουν να είναι αρκετά ασταθείς: «Οι διακυμάνσεις είναι πιο συχνές απ’ όσο νομίζει κανείς. Η προσφορά και η ζήτηση ξεφεύγουν από το σημείο ισορροπίας και οι τιμές κινούνται προς τη μία ή την άλλη κατεύθυνση εμφανίζοντας σκαμπανεβάσματα. Τίποτα δεν είναι πιο σίγουρο από αυτό».
Ο Κοξ διενήργησε πριν από κάποια χρόνια μια έρευνα, η οποία θεωρείται σημείο αναφοράς για τη θεωρία του real estate, με αντικείμενο το διαχρονικό δίλημμα «να νοικιάσεις ή να αγοράσεις». Εξετάζοντας την 30ετή περίοδο μεταξύ 1978 και 2009 υπολόγισε την αξία της ιδιόκτητης κατοικίας, τη δαπάνη του στεγαστικού δανείου, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, το κόστος για την ασφάλιση του ακινήτου, τους φόρους ακινήτων, και τις δαπάνες συντήρησης και επισκευών.
Σε αντίθεση με την ευρέως διαδεδομένη αντίληψη συμπέρανε ότι η ιδιοκατοίκηση δεν είναι πάντα η καλύτερη επιλογή με αμιγώς οικονομικούς όρους, ιδίως αν συγκριθεί ο πλούτος που δυνητικά παράγει μια οικογένεια αν επενδύσει τις αποταμιεύσεις που προκύπτουν από το χαμηλότερο κόστος στέγης μέσω της ενοικίασης. Διευκρινιστικά, η καταγραφή της μελέτης ως προς τον τελικό πλούτο από την ιδιοκατοίκηση περιελάμβανε την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Προβαίνοντας στη δέουσα αποποίηση ευθύνης, ο Αμερικανός ειδικός αποσαφηνίζει τις παραμέτρους που καθορίζουν κάθε φορά το αποτέλεσμα:
– Ο χρονικός ορίζοντας που εξετάζεται, και δη σε τομείς όπως η πορεία των επιτοκίων.
– Η φορολογική κλίμακα του ενδιαφερομένου.
– Οι σχετικές μεταβολές τιμών μεταξύ της αγοράς κατοικίας και της αγοράς ενοικίων στην εκάστοτε περιοχή.
– Οι προοπτικές των αποδόσεων στις κεφαλαιαγορές.
Από αυτή την άποψη, ουδείς μπορεί να ισχυριστεί ότι είναι παγίως πιο συμφέρουσα, εν προκειμένω, η ενοικίαση από την αγορά. Ωστόσο, σύμφωνα με τον Κοξ, η κατανόηση των παραγόντων που διαμορφώνουν το τελικό οικονομικό αποτέλεσμα είναι απαραίτητη για την εξαγωγή μιας τεκμηριωμένης και υπεύθυνης διαπίστωσης ή συμβουλής: «Αυτό που παρατηρώ όλο και περισσότερο τα τελευταία χρόνια είναι ότι μέσα σε αυτό το περιβάλλον οι άνθρωποι δεν σκέφτονται πώς θα διατηρήσουν τα προς το ζην την περίοδο που θα είναι πλέον ηλικιωμένοι. Αυτό που θα πρέπει να λάβει κάποιος σοβαρά υπόψη, ανεξάρτητα από την επιλογή που θα κάνει, είναι ότι οι σωματικές και ψυχικές του ικανότητες θα επιδεινωθούν με τον χρόνο. Επομένως πρέπει να προγραμματίσει σχετικά».
Διεθνώς, ο εμπειρικός κανόνας που λειτουργεί ως ευρεία παραδοχή στον οικονομικό σχεδιασμό είναι ότι, ιδανικά, τα συνολικά κόστη της στέγασης δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 30% του εισοδήματος. Από εκεί και πάνω, το μερίδιο της στέγης αρχίζει να γίνεται βάρος για τον οικογενειακό προϋπολογισμό. Στην Ευρώπη, οι ανοδικές πιέσεις που ασκούνται στην αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια μετακινούν όλο και μεγαλύτερα τμήματα των πληθυσμών πάνω από το συγκεκριμένο κατώφλι. Στην Ελλάδα, το 2024 περισσότερο από το 35% του εισοδήματος των νοικοκυριών διατέθηκε για την κάλυψη του κόστους στέγασης· το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ενωση.
Το ερώτημα είναι τι μπορείς να κάνεις σε ένα καθεστώς αγοράς ακινήτων όπου οι τιμές τόσο της ενοικίασης όσο και της πώλησης βρίσκονται στα ύψη και διαμορφώνονται δυσανάλογα με το διαθέσιμο εισόδημα του μέσου νοικοκυριού· πόσο μάλλον στην περίπτωση της Αθήνας, όπου η αύξηση της προσφοράς οδηγείται από την κατασκευή ακριβών ακινήτων – βλ. οικιστικό project στο Ελληνικό και επενδύσεις σε νεόδμητες πολυτελείς κατοικίες στα προάστια.
«Αντιλαμβάνομαι ότι ίσως δεν είναι δημοφιλής η άποψη που θα μοιραστώ μαζί σας. Αλλά η προσφορά και η ζήτηση λύνουν τα θέματα από μόνες τους. Πολλές κυβερνήσεις επιλέγουν να παρέμβουν στην αγορά κατοικίας προσφέροντας κίνητρα που στοχεύουν στα άτομα με χαμηλότερα εισοδήματα. Ομως οι ουσιαστικές λύσεις έρχονται στην πραγματικότητα από την ίδια την αγορά. Οι κατασκευαστές φτιάχνουν ακριβά ακίνητα για να βγάλουν περισσότερα χρήματα. Θα πρέπει να τους αφήσεις να το κάνουν, ώστε να ικανοποιήσουν τη ζήτηση γι’ αυτή την κατηγορία ακινήτων. Οταν η προσφορά θα υπερβεί αυτή τη ζήτηση, τότε αναπόφευκτα θα στραφούν σε φθηνότερες κατοικίες, ώστε να καλύψουν πλέον αυτή τη ζήτηση. Και θα το κάνουν πλέον χωρίς να τους χορηγήσει κίνητρα η κυβέρνηση. Το πρόβλημα είναι ότι θα υπάρξει πόνος στο σύστημα μέχρι να επιτευχθεί το σημείο ισορροπίας. Πέντε χρόνια; Δέκα χρόνια; Ομως αναπόφευκτα θα φθάσεις εκεί», τονίζει στην «Κ» ο Αμερικανός θεωρητικός του real estate.
Τα ακίνητα ως επένδυση
Στον αντίποδα, το υψηλό επίπεδο της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα έχει αναμφίβολα και κερδισμένους από το ανοδικό ράλι που σημειώνουν οι τιμές τα τελευταία λίγα χρόνια. Ηταν, από αυτή την άποψη, ιδανική επιλογή επένδυσης το real estate;
«Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι οι τιμές των ακινήτων δεν πηγαίνουν πάντα προς τα πάνω. Η μεγάλη χρηματοοικονομική κρίση στις ΗΠΑ το 2007-09 προκλήθηκε από την απότομη μείωση των τιμών. Στη δημοσιονομική κρίση του 2010-15, οι τιμές ακινήτων έπεσαν και στην Ελλάδα. Εκτός του κινδύνου των τιμών υπάρχει και ο κίνδυνος των εξόδων για επισκευές και αναβάθμιση, που δεν θα βάρυναν έναν ενοικιαστή. Μέρος αυτών μπορεί να είναι απρόβλεπτο και ενέχει κίνδυνο. Το 2020-21 τα ελληνικά νοικοκυριά είχαν τη χαμηλότερη αξία ακινήτων, δανείων και καθαρού πλούτου στον Βορρά και στον Νότο της δημοσιονομικής κρίσης. Οι Ελληνες έχουν επίσης το χαμηλότερο ποσοστό συμμετοχής στο Χρηματιστήριο», υπογραμμίζει στην «Κ» ο Μιχάλης Χαλιάσος, καθηγητής Μακροοικονομικής και Χρηματοοικονομικής στο Πανεπιστήμιο Γκαίτε της Φρανκφούρτης.
O ίδιος επισημαίνει ως πρόσθετο προβληματικό στοιχείο μιας επένδυσης σε ακίνητο την έλλειψη ρευστότητας, σε σχέση με τις καταθέσεις ή τις επενδύσεις σε ομόλογα. Η συνήθως μεγαλύτερη αναμενόμενη απόδοση στα ακίνητα αντισταθμίζει κάπως αυτόν τον παράγοντα, αλλά οδηγεί και στον κίνδυνο πρόωρων, βεβιασμένων πωλήσεων ακινήτων σε «εξευτελιστικές» τιμές, όταν προκύπτει άμεση ανάγκη ρευστότητας (fire sales).
Εκτός του κινδύνου των τιμών υπάρχει και ο κίνδυνος των εξόδων για επισκευές και αναβάθμιση, που δεν θα βάρυναν έναν ενοικιαστή.
Ευρύτερα, όταν σημαντικό μέρος των πόρων μιας οικονομίας κατευθύνεται στη χρηματοδότηση αγοράς κατοικιών, περιορίζεται η δυνατότητα διοχέτευσης κεφαλαίων προς παραγωγικές επενδύσεις –είτε μέσω τραπεζών είτε μέσω κεφαλαιαγορών– καθώς και προς τη χρηματοδότηση του κράτους για αποδοτικά έργα μέσω της αγοράς ομολόγων.
Άξια προσοχής στο στεγαστικό δάνειο
Ιδανικά θα πρέπει να είναι διαθέσιμη η προκαταβολή του δανείου και να μην προέλθει από διαφορετικό δανεισμό. Ειδάλλως, ο δανειολήπτης οδηγείται σε υπερχρέωση και στον κίνδυνο να δει κάποια στιγμή την αξία του ακινήτου να πέφτει κάτω από το επίπεδο του δανείου. Σε αυτή την περίπτωση, θα πρέπει να πληρώσει τη διαφορά για να πουλήσει το ακίνητο.
Επίσης, οι όροι του δανείου θα πρέπει να συμφέρουν. Τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο είναι προβλέψιμα, αλλά η δόση είναι μεγαλύτερη. Τα δάνεια με σταθερό επιτόκιο αρχικά και κυμαινόμενο στη συνέχεια, μετά από μερικά χρόνια, ενέχουν τον κίνδυνο οι μελλοντικές δόσεις να ξεφύγουν από το εφικτό επίπεδο για τον ιδιοκτήτη.
Πρόσθετο προβληματικό στοιχείο μιας επένδυσης σε ακίνητο είναι η έλλειψη ρευστότητας, σε σχέση με τις καταθέσεις ή τις επενδύσεις σε ομόλογα.
Στο μεταξύ, με κάθε δόση ο ιδιοκτήτης αγοράζει μέρος της κατοικίας και εξυπηρετεί το χρέος με την υπόλοιπη δόση. Αλλά αυτό σημαίνει και ότι αναλαμβάνει το ρίσκο της μελλοντικής μείωσης της τιμής του ακινήτου – κίνδυνος που δεν υφίσταται στην περίπτωση του ενοικίου.
Εφόσον οι όροι του δανείου συμφέρουν και ο δανειολήπτης είναι διατεθειμένος να επωμιστεί το ρίσκο της εξέλιξης των τιμών, η αγορά ακινήτου προσφέρει βασικά πλεονεκτήματα. Πρώτον, αποφέρει στον ιδιοκτήτη ικανοποίηση και χρησιμότητα που συνήθως υπερβαίνει αυτή ενός ενοικιαστή. Δεύτερον, επωφελείται από μελλοντικές αυξήσεις των τιμών στα ακίνητα, σε αντίθεση με τον ενοικιαστή, ο οποίος επιβαρύνεται από αυτές. Τρίτον, η αποπληρωμένη ιδιοκτησία μπορεί να χρησιμεύσει ως εγγύηση για κάποιο άλλο δάνειο.
Έπειτα, θα πρέπει να προστεθούν λιγότερο οικονομικά και περισσότερο κοινωνιολογικά πλεονεκτήματα από τη δυνατότητα μακρόχρονης παραμονής στην ίδια κατοικία – βλ. γειτνίαση και επαφή με φίλους και συγγενείς, διαμονή σε τόπο συνδεδεμένο με αναμνήσεις, και αποφυγή του κινδύνου της έξωσης. Στοιχεία τα οποία συνήθως παραλείπονται από τις οικονομικές αναλύσεις, αλλά μπορεί να είναι καθοριστικά.
