Τέλος εποχής για την προστασία της πρώτης κατοικίας μέσω του γνωστού νόμου Κατσέλη συνεπάγεται η σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, στον οποίο θα καταφεύγουν τα ευάλωτα νοικοκυριά που θέλουν να αποφύγουν την έξωση από την κύρια κατοικία τους. Ο μηχανισμός προβλέφθηκε στον πτωχευτικό νόμο που ψηφίστηκε ήδη από το 2020 και αναμένεται να λειτουργήσει με σημαντική καθυστέρηση – περίπου πέντε χρόνια μετά.
Ο νέος φορέας, όταν συσταθεί, θα αποτελεί τον μοναδικό μηχανισμό για την προστασία της πρώτης κατοικίας, υποκαθιστώντας την προστασία του νόμου Κατσέλη, ο οποίος αν και τυπικά καταργήθηκε εξακολουθεί να έχει «ουρές» ακόμη και σήμερα. Με βάση την πρόβλεψη του νόμου, ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων πρόκειται να αγοράζει την κύρια κατοικία ευάλωτων οφειλετών και να την επαναμισθώνει στον πρώην ιδιοκτήτη του για 12 χρόνια. Με τον τρόπο αυτό ο ευάλωτος οφειλέτης θα απαλλαγεί από το χρέος του, χάνοντας ωστόσο και την ιδιοκτησία της κατοικίας του, στην οποία θα διαμένει πλέον ως ενοικιαστής.
Ο φορέας θα είναι ιδιωτικού χαρακτήρα και τη διαχείρισή του θα αναλάβουν επενδυτικά κεφάλαια που έχουν κληθεί να υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές στη βάση διαγωνισμού που έχει προκηρύξει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας. Συμμετέχοντες είναι οι Bain Capital Credit, Christofferson, Robb & co, Fortress Credit και Resolute Cepal Greece Ανώνυμη Εταιρεία (πρόκειται για την πρώην ένωση εταιρειών Kaican Hellas – Beaumont Summit Financial DAC). Η διαγωνιστική διαδικασία αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί στο τέλος του α΄ εξαμήνου 2026 και ο φορέας να τεθεί σε λειτουργία έως τα τέλη του χρόνου. Στη σύστασή του καθοριστική είναι η συμμετοχή των συστημικών τραπεζών, οι οποίες έχουν δεσμευθεί να συνεισφέρουν έως 100 εκατ. ευρώ.
Ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων πρόκειται να αγοράζει την κύρια κατοικία ευάλωτων οφειλετών και να την επαναμισθώνει στον πρώην ιδιοκτήτη του για 12 χρόνια. Με τον τρόπο αυτό ο ευάλωτος οφειλέτης θα απαλλαγεί από το χρέος του, χάνοντας ωστόσο και την ιδιοκτησία της κατοικίας του, στην οποία θα διαμένει πλέον ως ενοικιαστής.
Το τίμημα μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας στον φορέα θα γίνεται στο 70% της εμπορικής αξίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος του οφειλέτη επί της κύριας κατοικίας, σύμφωνα με την εκτίμηση πιστοποιημένου εκτιμητή. Σε μια προσπάθεια να γίνει πιο ελκυστική σε επενδυτές η ανάληψη της διαχείρισης του φορέα, προβλέφθηκε ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού θα μπορεί να αποκτά τα ακίνητα με έκπτωση 30% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή της τιμής πρώτης προσφοράς. Από την έκπτωση αυτή θα μπορεί να επωφεληθεί στο μέλλον και ο οφειλέτης κατά την άσκηση του δικαιώματος επαναγοράς του ακινήτου.
Στο τέλος της περιόδου εκμίσθωσης ο ευάλωτος που συναίνεσε στην παράδοση της κατοικίας του και εφόσον τα οικονομικά του έχουν βελτιωθεί θα μπορεί να επαναγοράσει το εν λόγω ακίνητο, καταβάλλοντας το ανάλογο τίμημα, που θα καθορίζεται με βάση την εμπορική αξία του, όπως αυτή θα έχει διαμορφωθεί μετά το τέλος της 12ετίας. Μια από τις βελτιώσεις που εισήγαγε πρόσφατα η κυβέρνηση είναι το δικαίωμα του ευάλωτου να διεκδικήσει νωρίτερα την ανάκτηση της πρώτης του κατοικίας, πριν δηλαδή το τέλος της 12ετίας. Στην περίπτωση αυτή, που ασκήσει δηλαδή νωρίτερα από τα 12 έτη το δικαίωμα επαναγοράς, αίρεται και η υποχρέωσή του να πληρώσει τα μισθώματα των 12 ετών, όπως προέβλεπε ο αρχικός νόμος.
Το ενοίκιο που θα πρέπει να πληρώνει ο ευάλωτος δανειολήπτης θα προκύπτει επίσης βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου κατά τον χρόνο μεταβίβασης στον φορέα, επί της οποίας θα εφαρμόζεται το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου και το περιθώριο του επενδυτή. Στα πλεονεκτήματα της λύσης είναι ότι ο οφειλέτης θα δικαιούται να λάβει επιδότηση από το Δημόσιο προκειμένου να καλύψει ένα μέρος της δόσης του ενοικίου που θα πρέπει να πληρώνει στον φορέα. Το κριτήριο για να μπορέσει κάποιος οφειλέτης να διατηρήσει το δικαίωμα να διαμένει στην πρώτη του κατοικία μέσω του φορέα είναι να είναι ευάλωτος, δηλαδή να πληροί συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.
Το τίμημα μεταβίβασης της πρώτης κατοικίας στον φορέα θα γίνεται στο 70% της εμπορικής αξίας. Σε μια προσπάθεια να γίνει πιο ελκυστική σε επενδυτές η ανάληψη της διαχείρισης του φορέα, προβλέφθηκε ότι σε περίπτωση πλειστηριασμού θα μπορεί να αποκτά τα ακίνητα με έκπτωση 30% επί της εμπορικής αξίας του ακινήτου ή της τιμής πρώτης προσφοράς.
Πιο αναλυτικά, τα εισοδηματικά κριτήρια που πρέπει να πληροί είναι:
• Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 7.000 ευρώ για μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενο κατά 3.500 ευρώ για κάθε μέλος του νοικοκυριού.
• Στη μονογονεϊκή οικογένεια ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για το πρώτο ανήλικο μέλος του νοικοκυριού.
• Στο νοικοκυριό με απροστάτευτο/α τέκνο/α ορίζεται επιπλέον προσαύξηση 3.500 ευρώ για κάθε απροστάτευτο τέκνο.
• Το συνολικό εισόδημα δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 21.000 ευρώ ετησίως, ανεξαρτήτως της σύνθεσης του νοικοκυριού.
Τα περιουσιακά κριτήρια που πρέπει να πληροί αφορούν το ύψος της ακίνητης περιουσίας και τις καταθέσεις που διαθέτει. Ετσι, η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού δεν μπορεί να υπερβαίνει στο σύνολό της το ποσό των 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως του ποσού των 180.000 ευρώ. Αντιστοίχως τα όρια καταθέσεων ξεκινούν από 7.000 ευρώ για τα μονοπρόσωπα νοικοκυριά και κλιμακώνονται έως 21.000 ευρώ για τα νοικοκυριά αποτελούμενα από πέντε μέλη και πάνω.
Μέχρι σήμερα το ενδιαφέρον από ευάλωτα νοικοκυριά για τη συμμετοχή τους στον φορέα είναι μικρό, καθώς μόλις 370 νοικοκυριά έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για να «παραδώσουν» τα κλειδιά της πρώτης τους κατοικίας, έτσι ώστε να συνεχίσουν να διαμένουν σε αυτή, καταβάλλοντας ενοίκιο στον φορέα. Πρόκειται για το ένα τρίτο αυτών που έχουν δηλώσει ευάλωτοι –ο συνολικός αριθμός των οποίων είναι 1.140–, από τους οποίους τελικά μόλις ένας στους τρεις ολοκλήρωσε την αίτησή του και είναι επιβεβαιωμένο ότι θα συμμετάσχει στον φορέα.
Τα νοικοκυριά αυτά έχουν ενταχθεί στο λεγόμενο ενδιάμεσο πρόγραμμα προστασίας της πρώτης κατοικίας, το οποίο προβλέπει επιδότηση από το Δημόσιο της μηνιαίας δόσης για την εξόφληση της οφειλής τους σε τράπεζες ή funds. Η κρατική επιδότηση ξεκινάει από 70 ευρώ και φτάνει έως τα 210 ευρώ τον μήνα –ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού– και καταβάλλεται προκειμένου να ανασταλεί η διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του οφειλέτη και να αποτραπεί ο πλειστηριασμός. Η κρατική επιδότηση θα συνεχίσει να καταβάλλεται και μετά την ένταξη στον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, ως συνεισφορά στην πληρωμή του ενοικίου.
Να σημειωθεί ότι λόγω της ανόδου των τιμών των κατοικιών και των μισθωμάτων τα τελευταία χρόνια, το ποσό της επιδότησης θεωρείται πλέον εξαιρετικά μικρό για την κάλυψη της μηνιαίας δαπάνης για το ενοίκιο ενός νοικοκυριού. Στη χαμηλή επιδότηση αποδίδουν άλλωστε και στελέχη από τις τράπεζες αλλά και τα επενδυτικά κεφάλαια που εμπλέκονται στην αγορά των «κόκκινων» δανείων, το χαμηλό ενδιαφέρον που υπήρχε μέχρι σήμερα για τη διαχείριση του φορέα.
Πάνω από 200.000 αιτήσεις στον ν. Κατσέλη σε 15 χρόνια
Η σύσταση του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων συμπίπτει με την οριστική εκκαθάριση των υποθέσεων του νόμου Κατσέλη που βαίνει πλέον προς οριστική λήξη με την εκδίκαση εντός του 2026 και των τελευταίων αιτήσεων που εκκρεμούν στα πρωτοδικεία της χώρας. Οι αιτήσεις αυτές υπολογίζονται γύρω στις 3.500 σε σύνολο άνω των 200.000 αιτήσεων από ευάλωτους κατά κανόνα οφειλέτες που προσέφυγαν την τελευταία 15ετία στα δικαστήρια, επιδιώκοντας τη ρύθμιση δανείων περίπου 17 δισ. ευρώ.
Ο νόμος παρείχε ασφαλές καταφύγιο τα χρόνια της κρίσης, αποτρέποντας μαζικούς πλειστηριασμούς, χωρίς ωστόσο να λείψουν και οι παραφωνίες, όπως η προσπάθεια να αξιοποιηθεί και από στρατηγικούς κακοπληρωτές ή οι μεγάλες καθυστερήσεις που υπήρξαν στα ειρηνοδικεία της χώρας. Δεν θα πρέπει να υποβαθμιστεί το γεγονός ότι ένα σημαντικό ποσοστό των αιτήσεων που είχαν υποβληθεί –σύμφωνα με τις τράπεζες πρόκειται για το 40%– απορρίφθηκε από τα δικαστήρια κατά τον χρόνο εκδίκασης της υπόθεσης, γυρίζοντας τον χρόνο πίσω για αρκετούς δανειολήπτες που επεδίωξαν να κάνουν κατάχρηση του προστατευτικού πλαισίου, κερδίζοντας μεν χρόνο αλλά βλέποντας τελικά την οφειλή τους να διογκώνεται.
Η τελευταία πράξη του νόμου Κατσέλη θα παιχτεί με τη διαδικασία ρευστοποίησης της υπόλοιπης περιουσίας του οφειλέτη. Πρόκειται για ακίνητα που δεν αποτελούν την πρώτη κατοικία του οφειλέτη, η οποία ούτως ή άλλως προστατευόταν από τον νόμο, αλλά πρόσθετη περιουσία, η οποία σύμφωνα με τον νόμο θα έπρεπε να ρευστοποιηθεί προκειμένου να καλυφθούν οι απαιτήσεις των πιστωτών. Με βάση τους υπολογισμούς των servicers, πρόκειται για ακίνητα αξίας 300 εκατ. ευρώ που παραμένουν «παγωμένα» στο πλαίσιο του νόμου Κατσέλη και τα οποία πρόκειται να πωληθούν το προσεχές διάστημα από τους εκκαθαριστές, στο πλαίσιο της διαδικασίας ρευστοποίησης που προέβλεπε ο νόμος.
Ο νόμος παρείχε ασφαλές καταφύγιο τα χρόνια της κρίσης, αποτρέποντας μαζικούς πλειστηριασμούς, χωρίς ωστόσο να λείψουν και οι παραφωνίες, όπως η προσπάθεια να αξιοποιηθεί από στρατηγικούς κακοπληρωτές.
Η πρόβλεψη αυτή υπήρχε ρητά στο άρθρο 9 του νόμου 3869, που όριζε ότι το δικαστήριο όφειλε να διατάξει την εκποίηση, να ορίσει εκκαθαριστή και να κατευθύνει το προϊόν της πώλησης στους δανειστές. Στην πράξη, όμως, αυτό ουδέποτε υλοποιήθηκε, προκαλώντας την παρέμβαση του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας που με διάταξη σε πρόσφατο νόμο, διευκολύνει την εκποίηση αυτών των ακινήτων, καταργώντας φορολογικές και ασφαλιστικές ενημερότητες για την εκποίηση, απαλλάσσοντας τη μεταβίβαση από κάθε είδους πιστοποιητικό δημόσιας αρχής και δίνοντας ισχυρά οικονομικά κίνητρα στους εκκαθαριστές για την ταχεία πώληση αυτών των ακινήτων. Συγκεκριμένα, ο εκκαθαριστής θα αμείβεται πλέον με ποσοστό 5% επί του τιμήματος κάθε εκποίησης και μπόνους 0,5% αν η διαδικασία ολοκληρωθεί μέσα σε έξι μήνες, ανοίγοντας τον δρόμο για τη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας στο πλαίσιο της πτώχευσης.
Ενα επίσης καθοριστικό θέμα θα κριθεί εντός του 2026 από τον Αρειο Πάγο, που έχει κληθεί να αποφανθεί για το πώς θα υπολογίζεται ο τόκος στις οφειλές του νόμου Κατσέλη, δηλαδή αν θα υπολογίζεται στο σύνολο του άληκτου κεφαλαίου ή στο ποσό της δόσης κάθε μήνα, όπως ζητούν οι δανειολήπτες που έχουν προσφύγει.
Σημειώνεται ότι τα δάνεια του νόμου Κατσέλη εκτοκίζονται με βάση την πάγια πρακτική της τοκοχρεολυτικής εξόφλησης των δανείων, δηλαδή του υπολογισμού του τόκου στο σύνολο του άληκτου κεφαλαίου. Η πρακτική αυτή έχει τεθεί σε αμφισβήτηση ύστερα από εκατοντάδες προσφυγές σε πρωτοδικεία και ειρηνοδικεία σε όλη τη χώρα από δανειολήπτες που ζητούν ο τόκος να εφαρμόζεται στο ποσό της δόσης κάθε μήνα και όχι στο σύνολο της οφειλής.
