H αύξηση της προσφοράς ακινήτων είναι το μέγα ζητούμενο για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος της χώρας, αλλά η ανέγερση περισσότερων νεόδμητων διαμερισμάτων σε αυτή τη φάση δεν δίνει τη λύση στη μέση ελληνική οικογένεια, ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Ο λόγος προφανής: οι εξαιρετικά υψηλές τιμές. Τα προς πώληση ακίνητα παλαιότητας όχι μεγαλύτερης των πέντε ετών στο λεκανοπέδιο υπολογίζονται σε περίπου 20.000 και η μέση τιμή διάθεσης έχει κατά πολύ ξεπεράσει τις 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό. Αυτό σημαίνει ότι για ένα διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων απαιτούνται πάνω από… 380 μέσοι ελληνικοί μισθοί, οι οποίοι αντιστοιχούν σε πάνω από 32 χρόνια εργασίας.
Η αναλογία μάλιστα χειροτερεύει ακόμη περισσότερο στις δημοφιλείς περιοχές της Αττικής –κυρίως στα βόρεια και στα νότια προάστια– όπου ναι μεν υπάρχει μεγαλύτερη προσφορά ακινήτων προς πώληση, με τη διαφορά όμως ότι οι τιμές εκτοξεύονται ακόμη και σε 6.000-8.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.
Το γεγονός ότι η αγορά νεόδμητου ακινήτου έχει πάψει πλέον να αφορά τη μέση ελληνική οικογένεια δημιουργεί έντονο προβληματισμό. Αφενός, για το ποια θα είναι από εδώ και πέρα η πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας στη χώρα. Χωρίς ικανό αριθμό εγχώριων αγοραστών, η κάλυψη της προσφοράς επικεντρώνεται περισσότερο στο επενδυτικό και στο «εισαγόμενο» ενδιαφέρον. Αν αυτό κριθεί ότι περιορίζεται, η προσφορά θα προσαρμοστεί ανάλογα. Αλλωστε, ο κατασκευαστικός κλάδος δεν έχει ξεχάσει ακόμη τις δυσκολίες που προκάλεσε το τεράστιο στοκ αδιάθετων ακινήτων την περίοδο μετά το 2007. Προβληματισμό δημιουργεί επίσης και το ποιες θα μπορούσαν να είναι οι πηγές από τις οποίες θα προέλθει η προσφορά προσιτής στέγης. Τα νέα μέτρα στα οποία πρόκειται να αναφερθεί ο πρωθυπουργός αυτή την εβδομάδα στο πλαίσιο της διαδικασίας ψήφισης του προϋπολογισμού αναμένεται να βάλουν στο επίκεντρο τα παλαιά και επισκευασμένα ακίνητα ή τα νεόδμητα, που θα διατίθενται όμως με όρους (και τιμές) κοινωνικής κατοικίας.
Το 2026 θα είναι η χρονιά της ανακαίνισης παλαιών ακινήτων. Και με τα προγράμματα επιδότησης, αλλά και με την «αναγκαστική στροφή» που προκαλεί η εκτόξευση των νεόδμητων ακινήτων, το ενδιαφέρον αναμένεται να αυξηθεί κατακόρυφα. Το ερώτημα είναι κατά πόσον θα δοθεί λύση στο στεγαστικό πρόβλημα και μέσα από αυτήν την οδό.
Σε πραγματικούς όρους, ένα νεόδμητο διαμέρισμα 100 τετραγωνικών μέτρων που βγαίνει με τιμή πώλησης 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό «απαιτεί» από τον υποψήφιο αγοραστή:
1. Να διαθέσει κεφάλαιο της τάξεως των 100.000 ευρώ, το οποίο απαιτείται για μια προκαταβολή της τάξεως του 20% της αξίας του ακινήτου, αλλά και για την πληρωμή όλων των εξόδων μεταβίβασης,
2. Να «σηκώσει» μία δόση στεγαστικού δανείου της τάξεως των 1.450 ευρώ τον μήνα για χρονικό διάστημα 30 ετών. Αυτό το ποσό αντιστοιχεί σε πάνω από έναν μέσο καθαρό μισθό στην Ελλάδα. Ο τελευταίος διαμορφώνεται αυτή τη στιγμή περίπου σε 1.400 ευρώ μεικτά ή σε 1.100 ευρώ καθαρά. Αρα, ένα ζευγάρι με δύο εργαζομένους που αμείβονται με τον μέσο μισθό, δεν θα λάβουν ποτέ έγκριση για ένα τέτοιο δάνειο καθώς η τράπεζα δεν θα υπογράψει δανειακή σύμβαση αν η μηνιαία δόση υπερβαίνει το 40% του μηνιαίου καθαρού εισοδήματος.
Ευκολότερη είναι η πρόσβαση στα νεόδμητα ακίνητα μόνο γι’ αυτούς που έχουν τη δυνατότητα να πουλήσουν κάποιο περιουσιακό στοιχείο ώστε να καλύψουν ένα τμήμα του απαιτούμενου κεφαλαίου. Και πάλι όμως, ο αριθμός τους δεν είναι μεγάλος. «Κλειστός» είναι ο δρόμος και για την ενοικίαση νεόδμητων ακινήτων, καθώς η τιμή «παρακολουθεί» συνήθως την αξία πώλησης και όχι τις συνθήκες στην αγορά.
Ευκολότερη είναι η πρόσβαση στα νεόδμητα ακίνητα μόνο γι’ αυτούς που έχουν τη δυνατότητα να πουλήσουν κάποιο περιουσιακό στοιχείο. Και πάλι όμως, ο αριθμός τους δεν είναι μεγάλος. «Κλειστός» είναι ο δρόμος και για την ενοικίαση νεόδμητων ακινήτων, καθώς η τιμή «παρακολουθεί» συνήθως την αξία πώλησης και όχι τις συνθήκες στην αγορά.
Το 2026 θα είναι η χρονιά της ανακαίνισης παλαιών ακινήτων. Και με τα προγράμματα επιδότησης αλλά και με την «αναγκαστική στροφή» που προκαλεί η εκτόξευση των νεόδμητων ακινήτων, το ενδιαφέρον αναμένεται να αυξηθεί κατακόρυφα. Το ερώτημα είναι κατά πόσον θα δοθεί λύση στο στεγαστικό πρόβλημα και μέσα από αυτήν την οδό. Αυτό θα εξαρτηθεί από τα ζητούμενα ενοίκια. Αν η αγορά λειτουργήσει ελεύθερα, είναι πολλές οι πιθανότητες τα ανακαινισμένα ακίνητα να βγουν με πολύ υψηλά ενοίκια στην αγορά, κάτι που σημαίνει ότι και πάλι δεν θα απευθύνονται στα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα, που έχουν και τη μεγαλύτερη ανάγκη.
