Σε μια νέα εποχή φαίνεται να εισέρχεται πλέον το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», μετά μια δεκαετία αλματώδους ανάπτυξης. Η εδραίωση των νέων ελάχιστων ορίων επένδυσης, έπειτα από μια διετία διαδοχικών αλλαγών, δημιουργεί πλέον νέα δεδομένα, που είναι πιθανό να περιορίσουν την απόκτηση κατοικιών με κερδοσκοπικό προσανατολισμό, προσελκύοντας περισσότερους επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Ακόμα και αυτοί, όμως, δεν θα λειτουργήσουν επιβαρυντικά στο υφιστάμενο, περιορισμένο απόθεμα κατοικιών, διότι παρατηρείται στροφή της δραστηριότητας των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων προς την κατεύθυνση της δημιουργίας συγκροτημάτων νεόδμητων κατοικιών που να προέρχονται από αλλαγή χρήσης.
Δηλαδή, αυξάνονται συνεχώς τα έργα μετατροπής παλαιών βιομηχανικών κτιρίων, αποθηκών και γραφείων σε κατοικίες, που είναι ένα από τα ισχυρότερα «αντίδοτα» για την τόνωση της προσφοράς. Μάλιστα τα περισσότερα από τα ακίνητα αυτά θα εκμισθωθούν μέσω μακροχρόνιων συμβολαίων, μια και οι αγοραστές τους απαγορεύεται να τα αξιοποιήσουν μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πρόκειται για ρύθμιση που περιλαμβάνεται στο νέο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», που μειώνει το ελάχιστο όριο επένδυσης στις 250.000 ευρώ, αντί για 800.000 ευρώ που ισχύει πλέον σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής, αρκεί το ακίνητο να προέρχεται από αλλαγή χρήσης και να μην αξιοποιείται μέσω ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Από την άλλη πλευρά, ιδίως κατά τα πρώτα χρόνια λειτουργίας του προγράμματος και μέχρι να ψηφιστούν οι απαιτούμενες βελτιώσεις, υπήρξαν περιπτώσεις έντονων στρεβλώσεων. Για παράδειγμα, γνωστή ήταν η πρακτική των μεγάλων «καπέλων» στις τιμές πώλησης που έβαζαν διάφοροι επιτήδειοι παραμεσίτες και τυχοδιώκτες, Ελληνες και ξένοι. Οι μεσάζοντες αυτοί ουσιαστικά εξαπατούσαν τους συμπατριώτες τους, πουλώντας τους ελληνικά ακίνητα με διογκωμένες αξίες και την υπόσχεση μελλοντικών υπεραξιών, οι οποίες όμως δύσκολα θα προκύψουν όταν αποκτώνται ακίνητα για 250.000 ευρώ, τη στιγμή που η εύλογη αξία τους ήταν πολύ χαμηλότερη, π.χ. 70.000-80.000 ευρώ, τη στιγμή της αγοράς τους.
Ενδεικτικό της «βιομηχανίας» που είχε στηθεί ήταν ότι οι εν λόγω μεσίτες ή τα τουριστικά γραφεία έχουν εξασφαλίσει ακόμα και πληρεξούσια από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές/επενδυτές, με αποτέλεσμα συχνά να είναι ακόμα ευκολότερη η εξαπάτηση των πελατών τους, καθώς μπορούσαν να λειτουργήσουν με ακόμα μεγαλύτερη ευελιξία κι ελευθερία κινήσεων. Αλλη μία «τρύπα» του προγράμματος αφορούσε τη διαδρομή του χρήματος. Μέχρι να θεσπιστεί, το 2018, η υποχρέωση αγοράς των ακινήτων μέσω δίγραμμης τραπεζικής επιταγής ή/και με απευθείας κατάθεση του ποσού στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, παρατηρήθηκαν περιστατικά με πληρωμές σε μετρητά, ή ακόμα και μέσω φορητών POS που συνδέονταν απευθείας με λογαριασμούς π.χ. στην Κίνα.
Παρατηρείται στροφή της δραστηριότητας εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων προς τη δημιουργία συγκροτημάτων νεόδμητων κατοικιών που να προέρχονται από αλλαγή χρήσης.
Πάντως, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τελικά η «ζημιά» που προκάλεσε το πρόγραμμα στις τιμές ήταν μάλλον περιορισμένη. Αυτό αποδεικνύεται από το ότι, ακόμα και μετά τις αλλαγές που έχουν σημειωθεί στο πρόγραμμα, οι τιμές πώλησης και ενοικίασης έχουν συνεχίσει την έντονα ανοδική πορεία τους, τόσο στις περιοχές όπου τέθηκαν νέα, υψηλότερα όρια (π.χ. κέντρο Αθήνας, νότια και βόρεια προάστια) όσο και στις υπόλοιπες. Για παράδειγμα, στο κέντρο της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο άγγιξε τα 2.450 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση κατά 12% σε σχέση με την ίδια περυσινή περίοδο και κατά 57% από το 2020.
Αντιστοίχως, στα δυτικά προάστια, όπου δεν έχουν αποκτηθεί κατοικίες μέσω golden visa, οι ζητούμενες τιμές έχουν αυξηθεί κατά 12,5% τον τελευταίο χρόνο και 63% από το 2020, με αποτέλεσμα να ανέρχονται πλέον σε 2.155 ευρώ/τ.μ. Είναι λοιπόν εμφανές ότι το πρόβλημα της αγοράς κατοικίας, ειδικά στην Αττική, οφείλεται στη δραματική έλλειψη κατοικιών σε σχέση με τις ανάγκες που υπάρχουν.
Στο πλαίσιο αυτό, θα είναι ενδιαφέρον να καταγραφεί ποια θα είναι η πορεία των τιμών και τους επόμενους μήνες. Ηδη, πάντως, το νέο, υψηλότερο ελάχιστο ύψος επένδυσης των 800.000 ευρώ έχει αρχίσει να περιορίζει τον αριθμό των νέων αιτήσεων. Με βάση τα τελευταία στοιχεία του υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, τον φετινό Σεπτέμβριο κατεγράφη πτώση κατά 49,7% του αριθμού των αιτήσεων χορήγησης αδείας διαμονής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, καθώς υποβλήθηκαν 392 αιτήσεις, έναντι 780 τον ίδιο μήνα του προηγούμενου έτους.
Τον φετινό Σεπτέμβριο σημειώθηκε πτώση κατά 49,7% του αριθμού των αιτήσεων χορήγησης αδείας διαμονής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024.
Συνολικά το φετινό εννεάμηνο έχουν υποβληθεί 5.747 αιτήσεις, έναντι 6.108 αιτήσεων (-6%) την ίδια περίοδο του 2024. Εφόσον διατηρηθεί, όπως αναμένεται, ο τρέχων ρυθμός υποχώρησης των νέων αιτήσεων, φαίνεται πως το 2025 θα σηματοδοτήσει το πρώτο έτος εξομάλυνσης και εξορθολογισμού του τρόπου λειτουργίας του προγράμματος, έπειτα από «ξέφρενη» πορεία τη διετία 2023-2024, την οποία προκάλεσαν οι διαδοχικές αλλαγές της νομοθεσίας και οι αυξήσεις των ελάχιστων ορίων επένδυσης προκειμένου κάποιος να εξασφαλίσει την άδεια διαμονής. Από την έναρξη του προγράμματος και μέχρι τον φετινό Σεπτέμβριο είχαν χορηγηθεί 18.364 αρχικές άδειες μόνιμου επενδυτή και άλλες 6.302 ανανεώσεις (μετά το πέρας της πρώτης πενταετίας), δηλαδή συνολικά 24.666 άδειες. Υπολογίζοντας και τον αριθμό των εκκρεμοτήτων, ο τελικός αριθμός εκτιμάται ότι θα αυξηθεί σε 36.031 άδειες διαμονής (αρχικές και ανανεώσεις).
