Το οξύ στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει η χώρα και η έγκυρη διάγνωση ότι αυτό οφείλεται κυρίως στην έλλειψη της απαιτούμενης προσφοράς ακινήτων δεν εμποδίζει την Ελλάδα από το να εφαρμόζει ένα από τα δυσμενέστερα συστήματα φορολόγησης των εισοδημάτων από ενοίκια, περιορίζοντας ουσιαστικά τις αποδόσεις των επενδύσεων ακόμη και αρκετά κάτω από το όριο του πληθωρισμού. Τη στιγμή που άλλες ευρωπαϊκές χώρες πριμοδοτούν ολοένα και περισσότερο τους ιδιοκτήτες με φορολογικά κίνητρα, ώστε είτε να προσφέρουν χαμηλότερα ενοίκια είτε να επενδύσουν στη στέγη –με ανακαινίσεις ή ανεγέρσεις– στην Ελλάδα, τα βλέμματα στρέφονται στις ανακοινώσεις του πρωθυπουργού στη ΔΕΘ. Οι κυβερνητικές πρωτοβουλίες αναμένεται να κινηθούν σε δύο κατευθύνσεις: στη βελτίωση της κλίμακας φορολογίας εισοδήματος από ενοίκια και στην επανεξέταση των ειδικών φορολογικών κινήτρων (π.χ. μηδενισμός φόρου για άνοιγμα κλειστών ακινήτων) ώστε να υπάρξει μεγαλύτερη ανταπόκριση από την πλευρά των ιδιοκτητών.
Το κίνητρο που έχει κάποιος για να προσφέρει στέγη είναι η καθαρή απόδοση της επένδυσης που θα κάνει, δηλαδή της αγοράς ενός ακινήτου, της ανακαίνισής του ή και της ανέγερσής του. Για τα φυσικά πρόσωπα «επενδυτές», υπάρχουν δύο σοβαρά εμπόδια, τα οποία μάλιστα δεν συναντώνται παρά σε ελάχιστες ευρωπαϊκές χώρες: το πρώτο είναι ο υψηλός φόρος εισοδήματος επί των ενοικίων, ο οποίος κυμαίνεται από 15% έως και 45%. Το δεύτερο έχει να κάνει με το ότι δεν αναγνωρίζονται οι επενδυτικές δαπάνες ώστε να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. Στην πράξη, γίνεται μόνο μια μείωση 5% επί της ακαθάριστης είσπραξης λόγω αποσβέσεων και δεν αναγνωρίζονται ούτε οι τόκοι δανείων, ούτε τα ασφάλιστρα, ούτε τα κοινόχρηστα που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, ούτε δαπάνες συντήρησης ή έξοδα λογιστή, δικηγόρου κ.λπ. Ακόμη και τα ειδικά πλαίσια που θεσπίστηκαν τα τελευταία δύο χρόνια (σ.σ. φορολογική απαλλαγή για άνοιγμα κλειστών ακινήτων κ.λπ.) προς το παρόν δεν τυγχάνουν μεγάλης ανταπόκρισης λόγω των ειδικών προϋποθέσεων (π.χ. το ακίνητο να είναι κλειστό για τουλάχιστον τρία χρόνια). Ποιο είναι το αποτέλεσμα;
Αν κάποιος επενδύσει σήμερα 200.000 ευρώ για την αγορά ενός ακινήτου με στόχο την απόδοση από το ενοίκιο, έχει πολλές πιθανότητες να καταλήξει με μια καθαρή απόδοση η οποία θα είναι μικρότερη από αυτή του εντόκου γραμματίου του ελληνικού Δημοσίου. Με βάση τα σημερινά δεδομένα της αγοράς, η μεικτή μισθωτική απόδοση δύσκολα μπορεί να ξεπερνά το 5% λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης των ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι η επένδυση των 200.000 ευρώ μπορεί να αποδίδει 10.000 ευρώ τον χρόνο. Ο ιδιοκτήτης θα πληρώνει 2.000 ευρώ σε έξοδα τον χρόνο (π.χ. ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση ακινήτου, διάφορα έξοδα συντήρησης, τιμολόγηση του κινδύνου απώλειας ενοικίων κ.λπ.) αλλά από την ακαθάριστη είσπραξη θα αφαιρούνται μόνο 500 ευρώ. Ετσι, θα φορολογείται για εισόδημα 9.500 ευρώ (μικρότερο από αυτό που έχει εισπράξει) με συντελεστές από 15% έως 45% ανάλογα με τα υπόλοιπα εισοδήματα από ενοίκια. Τι θα του μένει ως καθαρό εισόδημα: από 3.725 έως 6.575 ευρώ, με την απόδοση να κυμαίνεται από 1,86% έως 3,29%. Είναι μια καθαρή απόδοση μικρότερη του πληθωρισμού.
Η Ελλάδα είναι από τις ελάχιστες χώρες στην Ε.Ε. που φορολογούν με ξεχωριστή κλίμακα τα ενοίκια (σ.σ. οι άλλες είναι η Φινλανδία και η Δανία, αλλά με πολύ ευνοϊκότερα συστήματα) ενώ ξεχωρίζει αρνητικά και όσον αφορά την αναγνώριση των δαπανών. Πολλές ευρωπαϊκές χώρες εφαρμόζουν ενιαίο συντελεστή (flat tax από 10% έως 25%) και –κυρίως– αναγνωρίζουν δαπάνες: Αυστρία, Γερμανία, Ιρλανδία, Ισπανία αφαιρούν όλες τις δαπάνες ακόμη και τους τόκους των δανείων που εκταμιεύει ο ιδιοκτήτης για να χρηματοδοτήσει την επένδυση. Το ελληνικό σύστημα με την αναγνώριση αποσβέσεων 5% (σ.σ. το οποίο πλέον συνδέεται και με τον τρόπο είσπραξης του ενοικίου) είναι το χειρότερο πανευρωπαϊκά. Ετσι, για παράδειγμα, ο Πορτογάλος που θα κάνει μια επένδυση 200.000 ευρώ για να κυνηγήσει μεικτή απόδοση 10.000 ευρώ, θα βρεθεί με καθαρή απόδοση από 3% έως και 3,6%, η οποία μπορεί να είναι ακόμη και διπλάσια σε σχέση με το 1,8% της Ελλάδας.
Γαλλία, Ισπανία, Ιρλανδία, Λουξεμβούργο, Πορτογαλία, Γερμανία, Βέλγιο ενεργοποιούν η μία μετά την άλλη ειδικά προγράμματα για να τονώσουν την προσφορά ακινήτων. Η Ελλάδα περιμένει τα αποτελέσματα από τη φορολογική απαλλαγή για τη μετατροπή βραχυχρόνιων μισθώσεων σε μακροχρόνιες και προχωράει σε μειώσεις φορολογικών συντελεστών, οι οποίες θα ανακοινωθούν στη ΔΕΘ. Από την έκταση των μειώσεων θα εξαρτηθεί αν προκύπτει ουσιαστική διαφορά για την καθαρή απόδοση της επένδυσης σε ακίνητα ή όχι.
