Δίκαια συζητιέται τον τελευταίο καιρό το πολύ οξύ στεγαστικό πρόβλημα που απασχολεί έντονα μεγάλα τμήματα του πληθυσμού και κυρίως τους νεότερους πολίτες.
Σύμφωνα με την προ διετίας ποσοτική έρευνα της SYNERGON Partners σε πολίτες ηλικιών 30-50, σε ποσοστό 24% εκδήλωναν την πρόθεση να αγοράσουν κατοικία μέσα στα επόμενα δύο – τρία χρόνια. Με αναγωγή σε νοικοκυριά, το ποσοστό αυτό αντιπροσωπεύει σχεδόν 400.000-450.000 δυνητικές αγορές κατοικίας.
Στην πρόσφατη έρευνα της Alpha Bank στο σύνολο του πληθυσμού σε ηλικίες 18-64, η ερώτηση για αγορά κατοικίας στο άμεσο μέλλον βρίσκει θετική πρόθεση στο 12%. Τα δύο αποτελέσματα είναι συγκρίσιμα και υποδεικνύουν σε κάθε περίπτωση την ισχυρή πρόθεση των πολιτών για απόκτηση κατοικίας.
Συγκρίσιμα είναι και τα αποτελέσματα από το ερώτημα της χρηματοδότησης μιας τέτοιας αγοράς κατοικίας. Και στις δύο έρευνες, δύο στους τρεις απαντούν ότι για να γίνει η αγορά προτίθενται να πάρουν στεγαστικό δάνειο και από αυτούς το 60% εκτιμά ότι η συμμετοχή του δανείου θα πρέπει να είναι πάνω από 50% ώστε να είναι εφικτή η αγορά.
Οι ποσοτικές έρευνες συλλέγουν στοιχεία για να αναλύσουν τάσεις και προθέσεις. Ας δούμε πώς συγκρίνονται με τα πραγματικά στοιχεία που δημοσιεύει περιοδικά η Τράπεζα της Ελλάδος (Εξαμηνιαία Εκθεση Χρηματοοικονομικής Σταθερότητας).
Με βάση τα στοιχεία του 2023 (πριν από την επίδραση των κυβερνητικών προγραμμάτων «Σπίτι μου»), πράγματι το μέσο στεγαστικό δάνειο αντιπροσώπευε το 62% της αξίας του ακινήτου, στοιχείο που επιβεβαιώνει τις έρευνες. Ομως, το στοιχείο αυτό αφορούσε μόλις 14.621 νέες δανειακές συμβάσεις, δηλαδή πλήθος συμβάσεων που καλύπτουν μόλις το 5% όσων έχουν εκδηλώσει την πρόθεση αγοράς με χρήση δανείου. Γιατί αυτή η τεράστια απόκλιση;
Ως επακόλουθο της οικονομικής κρίσης και της μεγάλης συγκέντρωσης μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, οι τράπεζες μείωσαν δραματικά τις στεγαστικές χορηγήσεις τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα χρόνια 2022 και 2023 το τραπεζικό σύστημα χορήγησε από σχεδόν 1 δισ. ευρώ στεγαστικά δάνεια ετησίως, όταν το αντίστοιχο μέγεθος προ κρίσης ήταν της τάξης των 12 δισ. ευρώ.
Μία από τις βασικές αιτίες είναι η σοβαρή αυστηροποίηση των κανόνων πιστωτικής αξιολόγησης που εφαρμόζονται. Αυτό μπορεί να πιστοποιηθεί πάλι από τα στοιχεία της ΤτΕ. Στις συμβάσεις των δύο αυτών ετών αφενός το μέσο ποσό δανείου είναι μόλις σχεδόν 60% της αξίας του ακινήτου (δείκτης LTV) και αφετέρου η δόση του δανείου κινείται στο 23% του διαθέσιμου εισοδήματος (δείκτης LSTI), ενώ το ποσό του δανείου είναι κατά μέσον όρο 3,7 φορές το εισόδημα του δανειολήπτη (δείκτης LTI).
Στην Ευρωπαϊκή Ενωση το μέσο LTV είναι 81% και το μέσο LTI είναι 4,4, σημαντικά δηλαδή υψηλότερα από τα ισχύοντα στην Ελλάδα. Τα στοιχεία που δημοσιεύει η ΤτΕ συνοδεύονται από το συμπέρασμά της ότι «οι τράπεζες εφαρμόζουν συνετές πρακτικές δανεισμού όσον αφορά τα δάνεια που εξασφαλίζονται από οικιστικά ακίνητα». Η άλλη όψη της ίδιας ανάγνωσης επιβεβαιώνει τους περιορισμούς στην πρόσβαση και αξιοποίηση του δανεισμού, που διεθνώς αποτελεί σχεδόν αναπόσπαστο παράγοντα για την απόκτηση κατοικίας.
Μόνο και μόνο το γεγονός ότι η κάλυψη με δάνειο αφορά σχεδόν το 60% της αξίας του ακινήτου, υποδηλώνει ότι το υπόλοιπο 40% πρέπει να βρεθεί από ίδιες πηγές. Σε μέσες αξίες ακινήτων από τα στοιχεία των δανείων της ΤτΕ, αυτό καταλήγει σε ιδία συμμετοχή με ποσό 40.000-50.000 ευρώ, που στην πραγματικότητα είναι αρκετά υψηλότερο αν σκεφθεί κανείς το κόστος ανακαίνισης που τα περισσότερα ακίνητα χρειάζονται και τυχόν χρήματα που καταβάλλει ο αγοραστής στον πωλητή εκτός συμβολαίου σε μετρητά.
Από την επεξεργασία των στοιχείων της ΤτΕ, κάτι τέτοιο θα σήμαινε ότι η ιδία συμμετοχή θα απαιτούσε 2,5 με 3 φορές το ετήσιο εισόδημα του δανειολήπτη (σε μέσο όρο). Αν υποθέσουμε ότι μπορεί κάποιος να αποταμιεύει 10%-15% του εισοδήματός του (αυτά είναι μάλλον υψηλά ποσοστά), η ιδία συμμετοχή θα απαιτούσε από 15 μέχρι 25 χρόνια μέχρι να τη συγκεντρώσει.
Αν στην Ελλάδα ίσχυαν τα παραπάνω μέσα ευρωπαϊκά δεδομένα, η ανάγκη για ιδία συμμετοχή θα μειωνόταν στο μισό και επομένως θα διευκόλυνε την πρόσβαση στον δανεισμό και στην απόκτηση της κατοικίας.
Κεντρικό κριτήριο της πιστωτικής αξιολόγησης του δανειολήπτη είναι –και σωστά–η δυνατότητά του να πληρώνει τη μηνιαία δόση του δανείου. Η πολιτική των πιστωτικών ιδρυμάτων είναι να αξιολογούν αυτή τη δυνατότητα σήμερα, δηλαδή στατικά. Το ισχύον σκεπτικό είναι ότι αν με τα σημερινά δεδομένα εισοδήματος μπορεί, με πολύ ισχυρή πιθανότητα θα μπορεί και στο μέλλον, και επομένως μειώνεται σημαντικά ο πιστωτικός κίνδυνος.
Το 2022 και το 2023 το τραπεζικό σύστημα χορήγησε στεγαστικά δάνεια αξίας 1 δισ., όταν το αντίστοιχο μέγεθος προ κρίσης ήταν 12 δισ. ευρώ.
Το προϊόν «στεγαστικό δάνειο» έχει δεχθεί από μηδενική μέχρι ελάχιστη καινοτομία εδώ και δεκαετίες. Σχεδόν όλα τα δάνεια είναι κλασικά τοκοχρεολυτικά και το μόνο στοιχείο διαφοροποίησης αποτελεί το εάν είναι με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο.
Ο συνδυασμός των δύο αυτών παραγόντων, δηλαδή της έλλειψης χαρακτηριστικών ευελιξίας στο προϊόν και της στατικής πιστωτικής αξιολόγησης, περιορίζει πολύ την πρόσβαση σε στεγαστικό δανεισμό. Αυτό ΔΕΝ αποδεικνύεται από τα χαμηλά όντως ποσοστά απόρριψης αιτήσεων από τις τράπεζες, αλλά υποκρύπτεται στην τεράστια διαφορά μεταξύ όσων λένε ότι θέλουν οπωσδήποτε δανεισμό για την απόκτηση κατοικίας και των πολύ μικρών μεγεθών δανείων που συνάπτονται. Μάλλον ένα πολύ μεγάλο τμήμα όσων θα ήθελαν δανεισμό δεν κάνουν καν τον κόπο να υποβάλουν αίτημα, καθώς αποθαρρύνονται πολύ νωρίτερα.
Ας δούμε ένα τυπικό παράδειγμα. Ενα μεσαίο από οικονομικής πλευράς νοικοκυριό σε ηλικίες 35-45, που μέχρι σήμερα δεν έχει προλάβει να αποταμιεύσει και δεν έχει τη δυνατότητα της στήριξης από την προηγούμενη γενιά. Αλλά έχει τις προοπτικές για καλύτερο μέλλον και υψηλότερα εισοδήματα, γιατί διαθέτει προσόντα και ικανότητες και αισιοδοξεί ότι η οικονομική κατάστασή του θα βελτιώνεται σταδιακά.
Πώς θα μπορούσε να βρει λύση για τη χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας σε ένα άκαμπτο προϊόν και σε μια πιστωτική πολιτική που στην ουσία δεν του αναγνωρίζει το δικαίωμα να αισιοδοξεί; Πώς μπορούν να συνδυαστούν από τη μια η δεδομένη δυναμική που διέπει τη ζωή (ειδικά των νέων) με τη στατική οπτική που υιοθετούν τα πιστωτικά ιδρύματα;
Για παράδειγμα, γιατί όχι ένα δάνειο με ένα μηχανισμό έκπτωσης της αρχικής δόσης και σταδιακής σύγκλισής της για τα πρώτα 10-15 χρόνια; Γιατί όχι ένα τμήμα του δανείου, ας πούμε 10%-20%, να μην υπολογίζεται στο χρεολύσιο και να εξοφλείται στο τέλος της διάρκειας του δανείου (balloon), όταν πια θα αποτελεί ένα πολύ μικρό ποσοστό της αξίας του ακινήτου με το οποίο εξασφαλίζεται και θα μπορούσε η τράπεζα, αν δεν το εξοφλήσει εφάπαξ ο δανειολήπτης, να το επαναχρηματοδοτήσει; Γιατί όχι ένας σχεδιασμός που θα επέτρεπε η δόση να κινείται σε ένα εύρος π.χ. ±15% που θα ταίριαζε καλύτερα με τις μελλοντικές εισοδηματικές διακυμάνσεις; Γιατί όχι ένας μηχανισμός με κανόνες, από τον σχεδιασμό, που θα επέτρεπε την παράλειψη δόσεων και την αντίστοιχη αυτόματη επιμήκυνση του δανείου κ.λπ.;
Η τεχνολογία σήμερα μπορεί όλα αυτά να τα υλοποιήσει. Και ευελιξίες στα προϊόντα να προβλέψει και να τις παρακολουθεί στη διάρκεια και προβλεπτικά μοντέλα αξιολόγησης του κινδύνου να κατασκευάσει με τεχνικές που θα αξιοποιούσαν και τα δεδομένα των τραπεζών αλλά και την τεχνητή νοημοσύνη. Και να δώσει προσωποποιημένες –και όχι one size fits all– λύσεις που θα συνθέτουν και τη διευκόλυνση της πρόσβασης στον δανεισμό αλλά και τον περιορισμό των κινδύνων εντός του ανεκτού πλαισίου των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Ωρα για νέα ισορροπία
Αυτό που προσωπικά θεωρώ λάθος είναι η επίκληση του τι έγινε στο παρελθόν (στη διάρκεια της κρίσης) με τα στεγαστικά δάνεια, ως επιχείρημα για το πώς πρέπει να κινείται η αγορά. Υπερβολές που έγιναν στο παρελθόν, βεβαίως και πρέπει να μην ξανασυμβούν.
Ομως συνέβη χρεοκοπία του κράτους και απότομη απώλεια του 25% του ΑΕΠ, και δεν μπορεί η χορήγηση δανείων να γίνεται σήμερα στη βάση αυτών των δεδομένων, όταν μάλιστα η γενιά που κυρίως αναζητεί σήμερα δανεισμό είναι αυτή που δεν συμμετείχε στην πίστωση στη δεκαετία της κρίσης.
Και αυτό που επίσης θεωρώ λάθος είναι η επιδίωξη για ελάχιστο ή/και μηδενικό κίνδυνο για το μέλλον, όταν πια το μόνο που είναι βέβαιο γι’ αυτό είναι ότι είναι δυναμικό και επιφυλάσσει αβεβαιότητες. Που θα είναι και αρνητικές και θετικές.
Η λύση βρίσκεται ανάμεσα στη συνετή ανάληψη κινδύνων και την αναγνώριση της δυναμικής στη ζωή των ανθρώπων. Η διεύρυνση της πρόσβασης στον στεγαστικό δανεισμό και στην απόκτηση κατοικίας αποτελεί και αναπτυξιακή και κοινωνική προτεραιότητα.
Αν η κατοικία πρόκειται να παραμείνει βασικό κοινωνικό αγαθό, τότε πρέπει να επανασχεδιαστεί το πλαίσιο του στεγαστικού δανεισμού. Και αυτό ενδιαφέρει και τους πολίτες αλλά και τα πιστωτικά ιδρύματα, που αλλιώς θα βλέπουν να συρρικνώνονται τα χαρτοφυλάκιά τους σε ένα από τα βασικά προϊόντα τους που λειτουργούν ως βάση για πλήθος άλλων εργασιών τους.
*Ο κ. Μίνος Μωυσής είναι ιδρυτικός εταίρος της SYNERGON Partners.
