Στις αναβαθμίσεις παλαιών και ενεργοβόρων κτιρίων κατοικίας, αλλά και σε αλλαγή χρήσης παρωχημένων ακινήτων, ώστε να επαναλειτουργήσουν ως κατοικίες, «κρύβονται» οι μελλοντικές υπεραξίες στην αγορά κατοικίας. «Δεν χρειαζόμαστε περισσότερα κτίρια, αλλά καλύτερα ακίνητα», αναφέρει ο Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας αναλύσεων δεδομένων της αγοράς ακινήτων Ask Wire. Σύμφωνα με τα στοιχεία έρευνας που παρουσίασε η εταιρεία χθες, στο πλαίσιο του eRed Business Forum 2025, πάνω από το 55% του αποθέματος της χώρας έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980, ενώ το 70% των κτιρίων κατατάσσεται στις τρεις χαμηλότερες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού. Επομένως, η προσφορά στην αγορά κατοικίας αφορά ένα «γερασμένο» απόθεμα, που συχνά δεν είναι καν αξιοποιήσιμο.
Στον αντίποδα, η ζήτηση επικεντρώνεται σε μικρές επιφάνειες διαμερισμάτων, κυρίως σε κεντρικές τοποθεσίες των μεγάλων αστικών κέντρων και τις περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος. Σύμφωνα λοιπόν με τα ευρήματα της Ask Wire, η πρόσβαση των Ελλήνων σε κατάλληλη και προσιτή στέγαση περιορίζεται, όχι λόγω έλλειψης ακινήτων, αλλά λόγω αναντιστοιχίας προσφοράς και ζήτησης. Ουσιαστικά, δηλαδή, η ζήτηση αφορά ακίνητα που είναι λίγα για να την ικανοποιήσουν, ενώ εκείνα που είναι διαθέσιμα σε μεγαλύτερους αριθμούς (π.χ. μεγάλες επιφάνειες, ακίνητα στην ύπαιθρο και σε περιοχές εκτός κέντρου των μεγάλων πόλεων), δεν έχουν επαρκή ζήτηση.
Η υπερσυγκέντρωση στην Αττική είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα που γεννάει ανισορροπία στην αγορά. Η Αττική φιλοξενεί 2,56 εκατ. κατοικίες, ή το 38,8% του συνόλου της χώρας, κυρίως σε πολυκατοικίες. Αντιστοίχως, στο λεκανοπέδιο συγκεντρώνεται το 70% των πολυκατοικιών της χώρας. Την ίδια στιγμή, σε πανελλαδικό επίπεδο, η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει υποχωρήσει σε λιγότερες από 15.000 νέες κατοικίες ετησίως (μέσος όρος από το 2010 και μετά), έναντι 70.000 που κατασκευάζονταν ετησίως. Ακόμη όμως κι αυτές που κατασκευάζονται βρίσκονται σε ακριβές περιοχές, κυρίως στα προάστια και απευθύνονται σε ένα αγοραστικό κοινό υψηλοτέρων εισοδημάτων.
Η Αττική φιλοξενεί 2,56 εκατ. κατοικίες, ή το 38,8% του συνόλου της χώρας, κυρίως σε πολυκατοικίες.
Το δημογραφικό
Ενας ακόμη σημαντικός παράγοντας που θα υπαγορεύσει τις απαιτούμενες αλλαγές στην αγορά είναι και το δημογραφικό, δηλαδή η συρρίκνωση του πληθυσμού. Σύμφωνα με την Ask Wire, το 2010 ο πληθυσμός της χώρας ήταν 11,1 εκατ., μέγεθος που υποχώρησε σε 10 εκατ. ευρώ το 2024, ενώ το 2050 προβλέπεται κι άλλη πτώση στα 9,1 εκατ. Την ίδια στιγμή, θα αυξηθεί το μερίδιο των ανθρώπων ηλικίας άνω των 65 ετών. Η εξέλιξη αυτή αποτυπώνεται και στο μέσο μέγεθος ανά νοικοκυριό, το οποίο διαμορφώνεται σε 2,5 άτομα σε πανελλαδικό επίπεδο, αλλά μειώνεται σε 2,1-2,3 σε αστικές περιοχές, όπως η Αθήνα, δείγμα των μικρότερων κατοικιών και της γήρανσης του πληθυσμού. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο η προσφορά θα πρέπει να επικεντρωθεί σε κατοικίες μικρότερης επιφανείας στο μέλλον.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την Ask Wire, αντί να αναπτύσσονται πολιτικές για νέες κατοικίες, θα πρέπει να δοθεί πολύ μεγαλύτερη έμφαση στη βελτίωση των υφιστάμενων κτιρίων. Οι αναβαθμίσεις, οι ανακαινίσεις, οι αλλαγές χρήσης και η αύξηση της προσφοράς μέσω της μετατροπής των μεγαλύτερων διαμερισμάτων σε πολλά μικρότερα, θα πρέπει να βρίσκονται στο επίκεντρο των νέων πολιτικών για την ανάπτυξη προσιτής στέγης. Με βάση τα στοιχεία από τα επιμέρους προγράμματα ενεργειακών αναβαθμίσεων τύπου «Εξοικονομώ», η πλειονότητα των κονδυλίων έχει κατευθυνθεί για την αναβάθμιση ιδιοκατοικούμενων κατοικιών από νοικοκυριά μεσαίων εισοδημάτων. Αντιθέτως, είναι πολύ χαμηλότερη η απορρόφηση από ανθρώπους χαμηλών εισοδημάτων. Η αναβάθμιση περισσοτέρων κατοικιών θα τονώσει τη ζήτηση για κατοικίες που σήμερα είναι ουσιαστικά εκτός αγοράς.
Κατά τον κ. Λοΐζου, «για την κυβέρνηση αυτό απαιτεί άμεση στόχευση προγραμμάτων ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης, καθώς και κίνητρα για συγκέντρωση κατακερματισμένης ιδιοκτησίας. Για τους θεσμικούς επενδυτές σημαίνει εστίαση σε περιουσιακά στοιχεία με σαφή νομική κατάσταση, δυνατότητα αναβάθμισης και τοποθεσία με ρευστότητα, δηλαδή περιοχές όπου υπάρχει σημαντικός όγκος συναλλαγών».
Το εκρηκτικό κοκτέιλ που κάνει απρόσιτη την αγορά κατοικίας
Ακριβότερη σε σχέση με το μέσο διαθέσιμο εισόδημα κρίνεται η απόκτηση κατοικίας σε σχέση με την περίοδο της πανδημίας, πλησιάζοντας πλέον τα υψηλότερα επίπεδα της αγοράς, το 2007. Ωστόσο σε αντίθεση με εκείνη την περίοδο, σήμερα, η πρόσβαση των νοικοκυριών σε τραπεζικό δανεισμό είναι περιορισμένη, είτε για λόγους αντικειμενικούς (π.χ. πιστοληπτική αδυναμία λόγω χρεών) είτε για λόγους υποκειμενικούς, καθώς κάποια νοικοκυριά αποφεύγουν να αναλάβουν το ρίσκο ενός στεγαστικού δανείου.
Αυτά είναι μερικά από τα συμπεράσματα που προκύπτουν από σχετική ανάλυση της Eurobank Research, υπό τον δρα Τάσο Αναστασάτο, επικεφαλής οικονομολόγο του ομίλου Eurobank. Σύμφωνα με αυτήν, το 2007 η μέση τιμή μιας κατοικίας στην Ελλάδα ήταν ίση με 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα. Καθώς η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν μεγαλύτερη αναλογικά από τη μείωση του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, ο λόγος αυτός βελτιώθηκε σημαντικά στις 11,4 φορές το ετήσιο εισόδημα, ενώ με βάση τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (2022), ο λόγος αυτός αυξήθηκε εκ νέου στο 12,5. Είναι επίσης ενδιαφέρον ότι παρά την αύξησή του τα τελευταία χρόνια, το μέσο κόστος αγοράς κατοικίας σε σχέση με το μέσο κόστος ενοικίασης στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερο σε σχέση με 15 χρόνια πριν, το οποίο αποτελεί ένα ακόμη κίνητρο για την αγορά κατοικίας.
Ωστόσο, «αν και η προσιτότητά τους παραμένει ακόμη λίγο καλύτερη σε σχέση με την προ κρίσης χρέους περίοδο, η έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών, σε συνδυασμό με το γενικότερο μακροοικονομικό περιβάλλον, δρα αποτρεπτικά για την απόκτηση κατοικίας για αρκετά νοικοκυριά. Το πρωτόγνωρο για δεκαετίες παγκόσμιο πληθωριστικό κύμα της περιόδου 2022-23 αύξησε σημαντικά το κόστος διαβίωσης, ενώ τα απόνερά του συνεχίζουν να ασκούν πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς: την 5ετία 2020-2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνάει το 30%», αναφέρει η Eurobank.
Η μέση τιμή μιας κατοικίας το 2022 ήταν ίση με 12,5 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα, αναφέρει ανάλυση της Eurobank.
Ενδεικτικό είναι ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών στην Ελλάδα, μετά τη συγκυριακή αύξησή της κατά τη διάρκεια της πανδημίας, επέστρεψε ξανά σε αρνητικό έδαφος το 2022, ενώ το 2024 διαμορφώθηκε σε -5,2 δισ. ευρώ, ή στο -3,3% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Παράλληλα, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα παραμένει χαμηλότερο από τα προ κρίσης χρέους επίπεδά του.
Η Eurobank επιχειρεί να εξηγήσει και το παράδοξο φαινόμενο της εντυπωσιακής ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, χωρίς σημαντική αύξηση της στεγαστικής πίστης. Συγκεκριμένα, το 2024, η ετήσια ροή στεγαστικών δανείων μόλις που ξεπέρασε το 1,4 δισ. ευρώ, όντας 83% χαμηλότερη σε σχέση με τη μέση ροή της περιόδου πριν από τη δημοσιονομική κρίση. Αυτή αποδίδεται στην υποτονική ζήτηση των νοικοκυριών για στεγαστικά δάνεια. «Παρά την αποκλιμάκωση των επιτοκίων, η μνήμη των φαινομένων της περιόδου κρίσεως, της εκτόξευσης του μη εξυπηρετούμενου χρέους σε δυσθεώρητα επίπεδα και των συνεπειών τους, ενδέχεται να αποθαρρύνει νοικοκυριά που δυνητικά θα πληρούσαν τα κριτήρια αυτά από το να υποβάλουν αίτηση για δάνειο. Δέκα και πλέον έτη αλλεπάλληλων οικονομικών κρίσεων έχουν αφήσει αποτύπωμα στην οικονομική συμπεριφορά των ελληνικών νοικοκυριών.
Υπάρχουν, όμως, και δομικές αιτίες. Πρώτον, η μείωση στην προσιτότητα των τιμών των κατοικιών, καθώς και το πληθωριστικό κύμα της περιόδου της ενεργειακής κρίσης αποτελούν ανασταλτικό παράγοντα για τη ανάληψη σημαντικών μακροχρόνιων οικονομικών υποχρεώσεων. Δεύτερον, η ζήτηση από το εξωτερικό είναι πιθανόν ότι έχει μεγαλύτερη επίδραση στα πιο προσιτά ακίνητα τα οποία προτιμώνται από νοικοκυριά που θα είχαν ροπή προς τη λήψη στεγαστικών δανείων. Τρίτον, παράγοντες όπως οι συχνά χρονοβόρες διαδικασίες που απαιτούνται για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, ιδίως στην περίπτωση κατά την οποία γίνεται χρήση προγραμμάτων επιδότησης επιτοκίου από το κράτος («Σπίτι μου Ι και ΙΙ»), ωθούν κάποιους ιδιοκτήτες ακινήτων να προτιμούν αγοραστές που δεν χρησιμοποιούν στεγαστικό δάνειο, καταλήγει η Eurobank.
