Στη βασικότερη πηγή προσέλκυσης ξένων κεφαλαίων στην ελληνική οικονομία έχει εξελιχθεί η αγορά ακινήτων την τελευταία διετία, καθώς υπολογίζεται ότι περίπου το 50% των εισροών από το εξωτερικό κατευθύνεται στην απόκτηση ακινήτων, ιδίως κατοικιών. Πρόκειται για μια εκ διαμέτρου διαφορετική εικόνα σε σχέση με το παρελθόν, είτε πριν είτε κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης. Για παράδειγμα, σε πρόσφατη ανάλυση του ΚΕΠΕ (Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών) επισημαίνεται η κατακόρυφη αύξηση του μεριδίου των ακινήτων στις συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις (ΑΞΕ) τη δεκαετία 2013-2023. Συγκεκριμένα, από το 7,4% το 2013, τα ακίνητα έφτασαν το 33,5% το 2018 και διατηρήθηκαν σταθερά πάνω από το 30% την περίοδο 2019-2020.
Το 2021 και το 2022 υπήρξε μια υποχώρηση του μεριδίου των ακινήτων στο 22% και 24,6% αντίστοιχα, κυρίως λόγω της μεγάλης αύξησης των συνολικών ΑΞΕ, που έφτασαν τα 7,5 δισ. ευρώ το 2022. Ωστόσο το 2023 καταγράφηκε σημαντική πτώση τους σε 4,48 δισ. ευρώ, που σε συνδυασμό με την αντίστοιχη αύξηση των επενδύσεων σε ακίνητα στα 2,1 δισ. ευρώ, αύξησε τη συνεισφορά τους στο 47% του συνόλου.
Ανάλογη φαίνεται πως θα είναι και η εικόνα του 2024, παρά τη μεγάλη άνοδο των ΑΞΕ κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ, οι ΑΞΕ του 2024 ανήλθαν σε 5,98 δισ. ευρώ, όταν μέχρι και το εννιάμηνο δεν ξεπερνούσαν τα 3,1 δισ. ευρώ. Κύριος λόγος για την εκτόξευση των τελευταίων μηνών του έτους ήταν η ολοκλήρωση της εξαγοράς της ΤΕΡΝΑ Ενεργειακής από τη Masdar, που εκτιμάται ότι προσέγγισε τα 2,5 δισ. ευρώ. Παράλληλα όμως, στο τέλος Οκτωβρίου ολοκληρώθηκε και η εξαγορά του Grand Hyatt από τον όμιλο Blackstone αντί 235 εκατ. ευρώ. Ηδη, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων είχαν ανέλθει σε 1,9 δισ. ευρώ κατά το εννιάμηνο κι εκτιμάται ότι κινήθηκαν μεταξύ 2,5 και 3 δισ. ευρώ συνολικά στο έτος, κάτι που μεταφράζεται σε μερίδιο 42%-50% επί του συνόλου των ΑΞΕ το 2024.
Το 2013 το real estate αντιστοιχούσε στο 7,4% των εισροών ξένων κεφαλαίων, ενώ πέρυσι το ποσοστό έφθασε στο 50%.
Οπως συνέβη το 2023, έτσι και το 2024, ο κύριος λόγος για τη μεγάλη άνοδο των επενδύσεων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων ήταν οι αλλαγές στο πρόγραμμα «χρυσή βίζα», που είχαν ως αποτέλεσμα να σημειωθεί ακόμα ένα ιστορικό υψηλό. Συγκεκριμένα, με βάση τα στοιχεία του υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, το 2024 υποβλήθηκαν συνολικά 9.411 αιτήσεις αρχικού επενδυτή για την έκδοση άδειας διαμονής (χωρίς δηλαδή να υπολογίζονται και τα μέλη της οικογένειας), καταγράφοντας αύξηση κατά 11% έναντι του 2023 (8.477 αιτήσεις), όταν και πάλι είχε σημειωθεί ιστορικό υψηλό, με ετήσια αύξηση κατά 94,8% σε σχέση με τις αιτήσεις του 2022, που δεν είχαν ξεπεράσει τις 4.354. Για να μπορέσει ένας επενδυτής να αιτηθεί άδεια διαμονής θα πρέπει να έχει ολοκληρώσει την αγορά του ακινήτου, κάτι που σημαίνει ότι την τελευταία διετία, μόνο μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα» εκτιμάται ότι εισέρρευσαν συνολικά κεφάλαια άνω των 4,47 δισ. ευρώ.
Αιτία της εξέλιξης αυτής ήταν οι αλλαγές στις οποίες προχώρησε η κυβέρνηση, αυξάνοντας διαδοχικά το ελάχιστο όριο επένδυσης (δίνοντας όμως και το απαιτούμενο διάστημα προσαρμογής στους επενδυτές), από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ σε επιλεγμένες περιοχές υψηλής ζήτησης από ξένους (μεταξύ άλλων στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια) και από τον Σεπτέμβριο του 2024 και μετά, στις 800.000 ευρώ στο σύνολο της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων νησιών (με ελάχιστο μόνιμο πληθυσμό 3.100 κατοίκων). Ετσι, οι ξένοι επενδυτές θέλησαν να προλάβουν τις αλλαγές και έσπευσαν να κατοχυρώσουν άδειες αγοράζοντας σωρηδόν ακίνητα.
Η στρέβλωση αυτή δεν πρόκειται να ισχύσει φέτος, καθώς στην αγορά αναμένουν την εξομάλυνση της κατάστασης και της επιστροφής της επενδυτικής δραστηριότητας σε πιο χαμηλό επίπεδο, τροφοδοτούμενο κυρίως από το αγοραστικό ενδιαφέρον και όχι από την αναζήτηση επενδυτικού «καταφυγίου» μέσω της αγοράς ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, οι ξένοι συνεχίζουν να τοποθετούνται στην ελληνική αγορά, είτε πρόκειται για εξοχικά είτε για αγορές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα (π.χ. έχουν αυξηθεί οι πωλήσεις κατοικιών σε ξένους στο ακίνητο του Ελληνικού), ή ακόμα και στον τομέα των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments), που εξελίσσονται σε τομέα υψηλής ζήτησης, λόγω των αποδόσεων που προσφέρουν, αλλά και επειδή δεν εμπίπτουν στις περιοριστικές διατάξεις που έχουν τεθεί σε ισχύ για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας.
ΑΠΟΨΗ
Οι επενδύσεις σε ακίνητα
Του Παναγιώτη Λιαργκόβα*
Eπειτα από μακρά περίοδο οικονομικής κρίσης, που επηρέασε βαθιά τόσο τους καταναλωτές όσο και τις επιχειρήσεις, η Ελλάδα τα τελευταία χρόνια καταγράφει σημαντική πορεία ανάκαμψης. Από το 2018 και εξής –με εξαίρεση το 2020 λόγω της πανδημίας COVID-19– η ελληνική οικονομία παρουσιάζει ρυθμούς ανάπτυξης που υπερβαίνουν τον μέσο όρο των χωρών της Ευρωπαϊκής Eνωσης.
Καθοριστικής σημασίας γι’ αυτή την πρόοδο υπήρξε αφενός η προσπάθεια για δημοσιονομική εξυγίανση μέσω των μεταρρυθμίσεων της προηγούμενης δεκαετίας και αφετέρου η στοχευμένη αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης, που κατευθύνονται σε επενδύσεις για την ενίσχυση της παραγωγικής δυναμικότητας της χώρας. Επιπλέον, οι αυξημένες ξένες άμεσες επενδύσεις διαδραματίζουν κρίσιμο ρόλο, ενδυναμώνοντας την οικονομική δραστηριότητα και δημιουργώντας σταθερές βάσεις για μια μακροπρόθεσμα βιώσιμη ανάπτυξη.
Ομως, σύμφωνα με μελέτη που πραγματοποιήσαμε στο ΚΕΠΕ, ένα μεγάλο μέρος της αύξησης των ΞΑΕ οφείλεται στα ακίνητα. Γενικά, φαίνεται ότι υπάρχει μια αυξανόμενη τάση, καθώς από το 2013 το μερίδιο των καθαρών ΞΑΕ σε ακίνητα αυξήθηκε από το 7,4% στο 33,5% το 2018 και τα έτη 2019-2020 διατηρήθηκε άνω του 30%. Αυτό πιθανότατα συνδέεται και με την έναρξη του προγράμματος χορήγησης «χρυσής βίζας» (golden visa), το οποίο αύξησε το επενδυτικό ενδιαφέρον από υπηκόους τρίτων χωρών στην Ελλάδα. Υπήρξε μια πτώση το 2021 στο 22%, ακολουθούμενη από αύξηση το 2022 στο 24,6%, και στη συνέχεια καταγράφεται ιστορικό ρεκόρ 44,7% το 2023. Επιπλέον, το 2022 σημειώθηκε ρεκόρ στα επίπεδα, καθώς οι καθαρές ΞΑΕ σε ακίνητα ανήλθαν σε 1,98 δισ. και το 2023 καταγράφεται νέο ιστορικό υψηλό στα 2,1 δισ. Το 2024 οι ξένες επενδύσεις στον τομέα των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 45% το τρίτο τρίμηνο σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023, φτάνοντας στα 783,7 εκατ. ευρώ, ενώ για το σύνολο του εννεαμήνου ξεπέρασαν τα 1,9 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 17,2% σε σχέση με το 2023. Δηλαδή, οι αλλαγές στο πρόγραμμα της golden visa δεν φαίνεται να φρέναραν τη ζήτηση από το εξωτερικό.
Η οικοδομική δραστηριότητα ανέκαθεν διαδραμάτιζε καίριο ρόλο στην ελληνική οικονομία.
Ολα αυτά τα στοιχεία υπογραμμίζουν την ελκυστικότητα της ελληνικής αγοράς ακινήτων για διεθνείς επενδυτές. Η οικοδομική δραστηριότητα ανέκαθεν διαδραμάτιζε καίριο ρόλο στην ελληνική οικονομία, αποτελώντας βασική πηγή απασχόλησης για εκατοντάδες χιλιάδες εργαζομένους και λειτουργώντας ως μοχλός οικονομικής ανάπτυξης. Παράλληλα, οι άμεσες και έμμεσες επενδύσεις σε ακίνητα από το εξωτερικό έχουν ενισχύσει τη ρευστότητα της χώρας με σημαντικά κεφάλαια, ενώ έχουν συμβάλει στην εγκατάσταση χιλιάδων εύπορων οικογενειών στην Ελλάδα. Επειτα από μια δεκαετία ύφεσης, η αγορά ακινήτων έχει ανακάμψει αισθητά. Παρ’ όλα αυτά, για να διατηρηθεί αυτή η ανοδική πορεία είναι απαραίτητη η ύπαρξη ενός σαφούς και σταθερού φορολογικού και θεσμικού πλαισίου, καθώς και η κατοχύρωση της ασφάλειας δικαίου. Η πολυπλοκότητα και δυσλειτουργία των πολεοδομιών, η απουσία ενιαίου οικοδομικού κανονισμού και η αδυναμία εκπόνησης νέων μελετών λειτουργούν ως τροχοπέδη στην περαιτέρω ανάπτυξη του κλάδου.
* Ο κ. Παναγιώτης Λιαργκόβας είναι πρόεδρος του ΚΕΠΕ και του Εθνικού Συμβουλίου Παραγωγικότητας, καθηγητής Πανεπιστημίου Πελοποννήσου.
