Την κατάργηση περιττών γραφειοκρατικών ρυθμίσεων που χαρακτήριζαν μέχρι σήμερα τις ΑΕΕΑΠ, αλλά και την παροχή μεγαλύτερης ελευθερίας κινήσεων σε ό,τι αφορά την επενδυτική τους στρατηγική προσφέρει το νέο θεσμικό πλαίσιο για τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), που περιλαμβάνεται στο σχέδιο νόμου για την κεφαλαιαγορά. Πρόκειται για ένα πλαίσιο που αποτέλεσε αντικείμενο πολύμηνων διαβουλεύσεων ανάμεσα στις ίδιες τις εταιρείες και την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς, μέχρις ότου διαμορφωθεί με τρόπο τέτοιο ώστε να ανταποκρίνεται στις σημερινές ανάγκες των εταιρειών του κλάδου.
Υπενθυμίζεται ότι το υφιστάμενο πλαίσιο ψηφίστηκε το 1999 και παρά τις επιμέρους τροποποιήσεις εξακολουθεί να θεωρείται δυσλειτουργικό, μια και στον πυρήνα του εξομοιώνει τις ΑΕΕΑΠ με τα αμοιβαία κεφάλαια, κάτι που δημιουργεί στρεβλώσεις. Ως εκ τούτου, υπήρχαν εξαρχής περιορισμοί, που ξεκίνησαν να αίρονται σταδιακά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, μέσω μιας σειράς αναθεωρήσεων. Για παράδειγμα, αρχικά προβλεπόταν μόνο η αγορά λειτουργούντων ακινήτων εισοδήματος και συγκεκριμένα των κατηγοριών γραφείων, καταστημάτων και logistics. Στην πορεία των ετών και κυρίως μεσούσης της κρίσης, επιτράπηκε σταδιακά η επένδυση και σε κατοικίες, αλλά και σε οικόπεδα, αλλά μόνο με τον όρο αυτά να έχουν εκδώσει οικοδομική άδεια.
Το νέο πλαίσιο προβλέπει τη συγκέντρωση όλων των διατάξεων του ειδικού καθεστώτος φορολογίας που διέπει τις εταιρείες αυτές, αλλά και την άρση των υποχρεώσεων εκείνων που δεν προβλέπονται στις κατευθυντήριες αρχές της Ευρωπαϊκής Αρχής Κινητών Αξιών και Αγορών και τις εξίσωναν με χρηματοπιστωτικούς οργανισμούς. Παραμένουν ωστόσο όλες οι ασφαλιστικές δικλίδες για την προστασία του επενδυτικού κοινού, συμπεριλαμβανομένης της υποχρέωσης για υποβολή «πόθεν έσχες» και της απαγόρευσης αγοράς ακινήτων από τους βασικούς μετόχους.
Επίσης, παρέχεται πλέον η δυνατότητα εκμετάλλευσης μονάδων παραγωγής και αποθήκευσης ενέργειας από ΑΠΕ με σκοπό την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών της ακίνητης περιουσίας της ΑΕΕΑΠ, των εταιρειών του ομίλου και των μισθωτών – χρηστών τους, αλλά και με γνώμονα την ανάγκη βελτίωσης του ενεργειακού προφίλ της ακίνητης περιουσίας. Πάντως, το νέο θεσμικό πλαίσιο δεν περιλαμβάνει αλλαγές στη φορολογική μεταχείριση των εταιρειών, παρότι, όπως αναφέρουν στελέχη του κλάδου, οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ φορολογούνται χειρότερα από κάθε άλλη ανώνυμη εταιρεία. Συγκεκριμένα, επιβάλλεται φόρος ενεργητικού που συνδέεται με το Euribor, στοιχείο που σημαίνει ότι σε περιόδους περιοριστικής νομισματικής πολιτικής και υψηλών επιτοκίων, όπως η πρόσφατη, η φορολόγηση είναι υψηλότερη. Παράλληλα, φορολογούνται ακόμη και τα ρευστά διαθέσιμα του ενεργητικού, πέραν των ακινήτων, κάτι που επίσης θεωρείται παράλογο.
Σημειώνεται πως μέσω των ΑΕΕΑΠ, μικροί και μεσαίοι επενδυτές αποκτούν τη δυνατότητα επένδυσης σε χαρτοφυλάκια ακινήτων μεγάλης αξίας, στα οποία δεν θα είχαν διαφορετικά πρόσβαση, με επαγγελματική διαχείριση και πιο εύκολη ρευστοποίηση της επένδυσής τους (πώληση μετοχών αντί ακινήτων). Σύμφωνα με στατιστικά που δημοσίευσε η Ενωση Θεσμικών Επενδυτών για το έτος 2023, με επενδύσεις σε ακίνητα ύψους 4,6 δισ. ευρώ, ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ αντιστοιχεί στο 15,6% του συνόλου της θεσμικής διαχείρισης στην Ελλάδα.
