Η πανδημία και η συνεπακόλουθη επιστροφή του πληθωρισμού έπειτα από δεκαετίες έχουν οδηγήσει στη χειρότερη στεγαστική κρίση που έχουν γνωρίσει οι περισσότερες οικονομίες εδώ και πάνω από μια δεκαετία. Σε αντίθεση με άλλες περιόδους κρίσης, κατά τη διάρκεια των οποίων οι τιμές των κατοικιών συνήθως υποχωρούν, όπως για παράδειγμα στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, στην πανδημία και την ύφεση που αυτή προκάλεσε, οι τιμές αυξήθηκαν σε πολλές χώρες. Ηταν το αποτέλεσμα σειράς παραγόντων όπως η αυξημένη ζήτηση, η περιορισμένη προσφορά, τα lockdown και η συνεπακόλουθη παύση στην κατασκευαστική δραστηριότητα. Και η κρίση εξαπλώθηκε σε πολλές από τις μεγαλύτερες ανεπτυγμένες οικονομίες, τροφοδοτώντας την οργή και την απογοήτευση της κοινής γνώμης. Οπως επισημαίνεται σε σχετική μελέτη του ΔΝΤ, οι τιμές των κατοικιών δεν είναι πλέον προσιτές σε ΗΠΑ, Βρετανία, Αυστραλία, Καναδά, Γερμανία, Πορτογαλία και Ελβετία.
Γενικότερα, στις περισσότερες χώρες τα σπίτια είναι πλέον ακριβότερα από όσο ήταν πριν από το 2008, οπότε οι τιμές τους είχαν και τότε εκτοξευθεί και είχαν οδηγήσει στη «φούσκα» των ακινήτων, που καταγράφηκε πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση της διετίας 2007-2008. Ως εκ τούτου έχει πληγεί η αγορά στέγης καθώς οι πωλήσεις κατοικιών βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 30 ετών. Πρωτίστως, όμως, οι δημοσκοπήσεις ανά τον κόσμο φέρουν το πρόβλημα της στέγης στην κορυφή των πλέον πιεστικών προβλημάτων που αναφέρουν τα νοικοκυριά, καθώς το τοποθετούν πάνω από όλα τα άλλα προβλήματα όπως, για παράδειγμα, αυτά στα συστήματα υγείας και στα εκπαιδευτικά προγράμματα. Το ΔΝΤ επισημαίνει πως εκ των πραγμάτων το πρόβλημα αναδεικνύεται σε ένα από τα κεντρικά ζητήματα που απασχολούν τις πολιτικές ηγεσίες ανά τον κόσμο, δεδομένου και του καίριου ρόλου που καταλαμβάνει η στέγη στην οικονομική δραστηριότητα.
Τα στεγαστικά δάνεια έχουν γίνει πανάκριβα, ενώ η ανεπάρκεια κατάλληλων κατοικιών και η διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση κρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Το ΔΝΤ υπογραμμίζει, άλλωστε, ότι σε αντίθεση με άλλα περιουσιακά στοιχεία, η στέγη έχει κοινωνική διάσταση, αφού οι άνθρωποι συχνά την αντιμετωπίζουν ως ένα είδος δικαιώματος των πολιτών, μολονότι η κερδοσκοπία μπορεί να οδηγήσει σε πυρετώδεις επενδύσεις σε κατοικίες και να εξωθήσει ανοδικά τις τιμές τους. Το απαγορευτικό κόστος των κατοικιών σχετίζεται και με το υψηλό κόστος του δανεισμού που οφείλεται στο γεγονός ότι οι κεντρικές τράπεζες μεγάλων και μικρών οικονομιών αναγκάστηκαν να αυξήσουν σημαντικά τα επιτόκια για να τιθασεύσουν τον πληθωρισμό. Εν ολίγοις, εκτός από τις τιμές των κατοικιών που είναι απρόσιτες έχουν γίνει πανάκριβα και τα στεγαστικά δάνεια, ενώ η ανεπάρκεια κατάλληλων κατοικιών και η διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση κρατούν επίμονα τις τιμές σε υψηλά επίπεδα. Πολλοί οικονομικοί αναλυτές ευελπιστούσαν ότι με την αύξηση του κόστους του δανεισμού θα ακολουθούσε διόρθωση στις τιμές των κατοικιών. Οι τιμές υποχώρησαν μεν κάπως, αλλά πολύ λιγότερο από όσο είχε προβλεφθεί, παρά την άνοδο στο κόστος των στεγαστικών δανείων.
Σε ό,τι αφορά το κόστος των στεγαστικών δανείων, είναι ενδεικτικό ότι στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, το επιτόκιο ενός στεγαστικού διάρκειας 30 ετών έφτασε την περασμένη εβδομάδα στο 6,69%, όταν προ πανδημίας ήταν κάτω από 3%. Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ βρίσκονται στα ύψη. Σύμφωνα με την αμερικανική εταιρεία απογραφών, η διάμεση τιμή μιας μονοκατοικίας έχει φτάσει σε 420.000 δολ. με τιμές του γ΄ τριμήνου και η τιμή της είναι αυξημένη κατά 28% σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2020. Εμπειρογνώμονες της αμερικανικής αγοράς στέγης εκτιμούν ότι οι υψηλές τιμές των κατοικιών θα παραμείνουν και το επόμενο έτος σε επίπεδα απαγορευτικά για μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Επίσης, σύμφωνα με την εκτίμησή τους, οι τιμές ενδέχεται να αυξάνονται εφεξής με χαμηλότερο ρυθμό και να υποχωρήσει κάπως το κόστος των στεγαστικών δανείων, αλλά πολύ ελαφρά. Αλλοι παράγοντες της αγοράς στέγης εκτιμούν πως οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 2,6% στη διάρκεια του 2025 και ότι τα στεγαστικά δάνεια θα παραμείνουν ακριβά.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις οικονομολόγων της Redfin, οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται επειδή η μείωση των επιτοκίων προκάλεσε νέα εκτόξευση της ζήτησης για σπίτια ενώ η προσφορά παραμένει χαμηλή. Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, ο αριθμός των κατοικιών που είναι προς πώληση παραμένει σήμερα κατά 30% χαμηλότερος σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα, μολονότι στη διάρκεια του περασμένου έτους αυξήθηκε κατά 16,7%. Στην υπερδύναμη επικρατεί τουλάχιστον η αισιοδοξία ότι θα περιοριστεί σύντομα το κόστος των στεγαστικών δανείων, δεδομένου ότι αναμένονται περαιτέρω μειώσεις επιτοκίων από τη Federal Reserve.
