Στροφή σε νέες κατηγορίες ακινήτων εισοδήματος αναμένεται να πραγματοποιήσουν κατά τη διάρκεια του 2022 οι εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ) και τα επενδυτικά funds ακινήτων.
Στο πλαίσιο αυτό, στελέχη της αγοράς ακινήτων εκτιμούν ότι στο στόχαστρο των επενδυτών θα βρεθούν κατηγορίες ακινήτων, όπως κτίρια στο κέντρο της Αθήνας, που κρίνονται κατάλληλα για χρήση logistics του λεγόμενου «τελευταίου μιλίου», ώστε να επιταχυνθεί η παράδοση προϊόντων που αγοράζονται μέσω ηλεκτρονικών καταστημάτων.
Αντίστοιχα, ενδιαφέρον θα εκδηλωθεί για την απόκτηση κτιρίων που στεγάζουν κέντρα επεξεργασίας δεδομένων μεγάλου όγκου (data centers), αλλά και για εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, δηλαδή επιπλωμένες κατοικίες που συνδυάζονται με παροχή υπηρεσιών, είτε αυτές απευθύνονται σε φοιτητές είτε σε εργαζομένους πολυεθνικών εταιρειών ή ακόμα και σε τουρίστες.
Επιπλέον, στον τομέα της ανάπτυξης ακινήτων καταγράφεται η τάση για τη δημιουργία κτιρίων ή συγκροτημάτων μεικτών χρήσεων, συνδυάζοντας δηλαδή διάφορες χρήσεις σε ένα ακίνητο.
Prodea
Η Premia έχει συνάψει στρατηγική συνεργασία με την Dimand για την απόκτηση μελλοντικών αναπτύξεων σε εξοπλισμένα διαμερίσματα.
Ο έντονος ανταγωνισμός μεταξύ των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων έχει αρχίσει να περιορίζει τις αποδόσεις, καθώς οι τιμές αγοράς των νέων ακινήτων κινούνται ανοδικά. Το γεγονός αυτό οδηγεί τις εταιρείες σε δύο βασικές επιλογές, την αναζήτηση εναλλακτικών κατηγοριών ακινήτων, που να διασφαλίζουν υψηλότερες αποδόσεις, ή την ανάπτυξη ιδίων ακινήτων, είτε μέσω αγοράς οικοπέδων είτε μέσω της συνεπένδυσης με εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων. Μία από τις τάσεις που ξεχώρισαν το 2021 και θα έχουν συνέχεια και φέτος είναι οι πολυτελείς κατοικίες, με το επιτυχημένο παράδειγμα του Ελληνικού να λειτουργεί ως «πιλότος». Στο πλαίσιο αυτό, η Prodea Investments προχώρησε πριν από λίγους μήνες στην αγορά οικοπέδου στην ευρύτερη περιοχή του Ελληνικού. Θα επενδύσει συνολικά 11,5 εκατ. ευρώ για την ανάπτυξη ενός πολυτελούς συγκροτήματος κατοικιών.
Premia Properties
Στον αντίποδα, η Premia Properties έχει επιλέξει τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα (serviced apartments), δηλαδή οικιστικά ακίνητα, τα οποία να συνοδεύονται από παροχή υπηρεσιών και επίπλωση, ώστε να μεγιστοποιούνται και τα έσοδα από ενοίκια. Ηδη, έχει επενδύσει περί τα 20 εκατ. ευρώ για την αγορά 211 τέτοιων διαμερισμάτων, έχοντας θέσει ως στόχο τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου από 1.000 τέτοια ακίνητα τα επόμενα χρόνια. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και η χρήση των ακινήτων που αποκτήθηκαν, καθώς πρόκειται τόσο για φοιτητικές κατοικίες, όσο και για διαμερίσματα που μισθώνονται σε εργαζομένους. Ειδικότερα, η Premia έχει αποκτήσει αντί 10,2 εκατ. ευρώ ένα συγκρότημα από 58 πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα, επιφάνειας 3.600 τ.μ. στον Αγ. Διονύσιο του Πειραιά. Το κτίριο κατασκευάστηκε από την Dimand Real Estate και μισθώνεται από την εταιρεία Teleperformance μέχρι το 2033. Η Premia έχει συνάψει στρατηγική συνεργασία με την Dimand ακριβώς για την απόκτηση μελλοντικών αναπτύξεων στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων. Παράλληλα, τις επόμενες εβδομάδες, η εισηγμένη θα ολοκληρώσει την απόκτηση επιπλέον 153 εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων, τα οποία μισθώνονται σε φοιτητές. Πρόκειται για τρία διαφορετικά κτίρια σε Αθήνα, Πάτρα και Θεσσαλονίκη, που έχει αναπτύξει η Hamlet Student Flats και έχουν περάσει στον έλεγχο των εταιρειών doValue και Cepal. Μόλις ολοκληρωθεί η αγοραπωλησία, η Hamlet θα μισθώνει τα κτίρια από την Premia, ενώ θα αναλάβει και τη λειτουργία τους. Τα κτίρια είναι συνολικής επιφάνειας 7.764 τ.μ. και συνδυάζουν και παροχή υπηρεσιών, όπως π.χ. πρόσβαση στο Διαδίκτυο, κάλυψη εξόδων κοινής ωφελείας και κοινοχρήστων, ενώ διαθέτουν και ηλεκτρικές συσκευές. Σύμφωνα με την Premia, τα συνολικά ετήσια έσοδα από μισθώσεις ανέρχονται σε 640.000 ευρώ.
Noval
Μια ανάλογη ανάπτυξη κτιρίων εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων, αλλά με έμφαση στον τομέα της φιλοξενίας, προωθεί η Noval Property του ομίλου Βιοχάλκο. Εχοντας στο ενεργητικό της την επιτυχημένη λειτουργία του κτιρίου κατοικιών Κ29 στην πλ. Αγ. Κωνσταντίνου, η εταιρεία σχεδιάζει μια ακόμα προσθήκη, αυτή τη φορά μέσω της αξιοποίησης ακινήτου στην οδό Αρδηττού 40-42, στην περιοχή του Μετς. Πρόκειται για κτίριο επιφάνειας 4.300 τ.μ., το οποίο είναι ιδιοκτησίας του Κοινωφελούς Ιδρύματος Κοινωνικού και Πολιτιστικού Εργου (ΚΙΚΠΕ) κατά 75% και κατά 25% της εταιρείας ΜΕΠΑΛ Α.Ε. Η Noval το μισθώνει από το 2019 με σύμβαση διάρκειας 15 ετών, με προοπτική ανανέωσης για άλλα 10 χρόνια, ήτοι 25 συνολικά. Στόχος της εταιρείας είναι η μετατροπή του ακινήτου σε κτίριο επιπλωμένων διαμερισμάτων, που θα εκμισθώνονται σε ξένους επισκέπτες. Η εγγύτητα του ακινήτου με το Παναθηναϊκό Στάδιο και η θέα προς την Ακρόπολη και τον Λυκαβηττό, το καθιστούν ιδανικό για τουριστική εκμετάλλευση.
«Μαγνήτης» για τις ΑΕΕΑΠ τα κέντρα δεδομένων και οι αποθήκες «τελευταίου μιλίου»
Τα κέντρα επεξεργασίας μεγάλου όγκου δεδομένων (data centers), αλλά και τα κέντρα logistics εντός του αστικού ιστού, ώστε να καταστεί εφικτή η παροχή αναβαθμισμένων υπηρεσιών «τελευταίου μιλίου», δηλαδή εγγύτερα προς τον τελικό προορισμό, αποτελούν δύο νέες επενδυτικές κατηγορίες ακινήτων, που θα απασχολήσουν φέτος τις εταιρείες ακινήτων. Η Αθήνα εξελίσσεται με γοργούς ρυθμούς σε μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αγορές data centers, καθώς οι επενδύσεις που δρομολογούνται από εταιρείες όπως η Microsoft και η Digital Realty (Lamda Helix) υπολογίζεται ότι ξεπερνούν το 1 δισ. ευρώ. Είναι χαρακτηριστικό ότι, σε πρόσφατη μελέτη της, η Cushman & Wakefield, αμερικανική εταιρεία παροχής υπηρεσιών ακινήτων που εκπροσωπείται στην Ελλάδα από την Proprius, κατέταξε την Αθήνα ως την τρίτη ταχύτερα αναπτυσσόμενη αγορά data centers παγκοσμίως. Στην πρώτη θέση των ταχύτερα αναπτυσσόμενων αγορών βρίσκεται το Κέιπ Τάουν (Ν. Αφρική) και η Μόσχα, ενώ μετά την Αθήνα, ακολουθούν πόλεις όπως το Αμπου Ντάμπι και η Βιέννη.
Η έλευση σημαντικών «παικτών» από το εξωτερικό έχει μεταφραστεί σε σημαντικές επενδύσεις ανάπτυξης νέων και σύγχρονων κέντρων επεξεργασίας μεγάλου όγκου δεδομένων. Η Microsoft σχεδιάζει τρία νέα κέντρα σε Σπάτα και Κορωπί, επενδύοντας πάνω από 400 εκατ. ευρώ. Αντίστοιχα, η Digital Realty ξεκίνησε πρόσφατα την κατασκευή ενός νέου κέντρου στο Κορωπί, ύψους 70 εκατ. ευρώ, ενώ δρομολογεί ένα ακόμα μεγαλύτερο από το 2023 και μετά, επενδύοντας επιπλέον 400 εκατ. ευρώ. Το συγκεκριμένο κέντρο αναμένεται να χρησιμοποιηθεί σε ποσοστό 50% από την Amazon Web Services, η οποία θα συγχρηματοδοτήσει την επένδυση. Η ευκολία πρόσβασης σε εναλλακτικές πηγές ενέργειας (π.χ. από ΑΠΕ) και το χαμηλό κόστος εγκατάστασης, όπως επίσης και το εξειδικευμένο προσωπικό, είναι παράγοντες που λειτουργούν υπέρ της ανάπτυξης περισσότερων data centers στην ελληνική αγορά. Οι εξελίξεις αυτές έχουν πυροδοτήσει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και από τις ΑΕΕΑΠ, αλλά και από τα επενδυτικά funds ακινήτων, που θα ενδιαφέρονταν να τοποθετηθούν στην αγορά αυτή, αγοράζοντας τα έτοιμα ακίνητα και επαναμισθώνοντάς τα στους χρήστες τους με μακροχρόνια συμβόλαια. Ενδιαφέρον έχει εκδηλωθεί τόσο από την Prodea Investments όσο και από τη Noval Property, του ομίλου Βιοχάλκο, η οποία εξετάζει το ενδεχομένο να προχωρήσει στην ανάπτυξη ενός τέτοιου κέντρου, σε κάποιο από τα ακίνητα ιδιοκτησίας της και σε συνεργασία με κάποιον εξειδικευμένο όμιλο τεχνολογίας. Αντίστοιχα, ο επενδυτικός όμιλος Dromeus Capital έχει εξασφαλίσει επενδυτικά κεφάλαια της τάξεως των 300 εκατ. ευρώ, σχεδιάζοντας να τοποθετηθεί στα data centers, αλλά και στα κτίρια logistics μεγάλης επιφάνειας. Η Dromeus έχει ήδη επενδύσει πάνω από 200 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά γραφείων.
Οι εταιρείες ακινήτων κινούνται και για τη δημιουργία ή αγορά υποδομών logistics εντός αστικού ιστού, που αναμένεται να αποτελέσει το επόμενο στάδιο ανάπτυξης του ηλεκτρονικού εμπορίου. Εταιρείες, όπως η Prodea Investments, η Briq Properties και η Trastor έχουν διερευνήσει τη συγκεκριμένη αγορά και ενδιαφέρονται να τοποθετηθούν σε αυτήν. Οπως ανέφερε στο τελευταίο ετήσιο συνέδριο ακινήτων Prodexpo ο Χρήστος Κάκκαβας, στέλεχος της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Athens Economics-JLL, «το 2022 θα δούμε την ανάπτυξη των υπηρεσιών του λεγόμενου “τελευταίου μιλίου” και στην ελληνική αγορά. Πρόκειται για μια νέα τάση στην Ελλάδα και υπάρχει δυσκολία στην εύρεση των κατάλληλων χώρων». Σύμφωνα με τον κ. Κάκκαβα, περιοχές όπως ο άξονας της Λ. Κηφισού, ή ο Βοτανικός θα αποτελούσαν ιδανικούς υποδοχείς για τέτοιους αποθηκευτικούς χώρους. Στο πλαίσιο αυτό, η δημιουργία χώρων αποθήκευσης της τάξεως των 7.000-8.000 τ.μ. στις παραπάνω περιοχές θα εξασφάλιζαν άμεσα χρήστες – ενοικιαστές, λόγω της μεγάλης ζήτησης που παρατηρείται, κυρίως από μεγάλες αλυσίδες του λιανεμπορίου με αναπτυγμένα ηλεκτρονικά καταστήματα. Με δεδομένη τη σχετικά χαμηλή τιμή που πωλούνται βιομηχανικά ακίνητα στα σημεία αυτά, είναι σαφές ότι υπάρχει περιθώριο για την εξασφάλιση σημαντικών αποδόσεων. Ωστόσο, είναι επίσης δεδομένη η δυσκολία εύρεσης του κατάλληλου κτιρίου στην κατάλληλη τιμή και τοποθεσία, ενώ και το κόστος της ανακατασκευής του δεν θα είναι αμελητέο.
Σημειώνεται ότι οι υπηρεσίες που σχετίζονται με το «τελευταίο μίλι» αφορούν την τελική στάση ενός προϊόντος πριν από την παράδοσή του στον παραλήπτη. Ετσι, η ύπαρξη μεγάλων χώρων αποθήκευσης κοντά στους πελάτες εξοικονομεί χρόνο και βελτιώνει την αμεσότητα στην εξυπηρέτηση, στοιχείο καθοριστικό για την επικράτηση έναντι του ανταγωνισμού.
Κτίρια μεικτής χρήσης τα μεγάλα ακίνητα
Από τις νέες τάσεις που έχουν αρχίσει να διακρίνονται στην ανάπτυξη ακινήτων είναι και τα κτίρια μεικτής χρήσης. Η ανακατασκευή υφιστάμενων κτιρίων ή η ανάπτυξη νέων ακινήτων μεγάλης επιφάνειας έχουν επιτρέψει στους επενδυτές να φανταστούν από την αρχή τις χρήσεις των ακινήτων, προκρίνοντας λύσεις που συνδυάζουν διαφορετικά στοιχεία. Με τον τρόπο αυτό πολλαπλασιάζονται οι πιθανότητες της επιτυχίας και μειώνεται το ρίσκο.
Τα παραδείγματα είναι πλέον αρκετά. Ενα από αυτά είναι ο πύργος του Πειραιά των 34.000 τ.μ. και των 24 ορόφων συνολικού ύψους 84 μέτρων.
Το κτίριο που ανακατασκευάζεται αυτήν την περίοδο από το επενδυτικό σχήμα των Dimand Real (σε συνεργασία με την EBRD) και την Prodea Investments, θα διαμορφωθεί σε έναν πύργο εργασίας, εμπορίου, διαμονής και ψυχαγωγίας, καθώς θα φιλοξενεί καταστήματα, γραφεία, εστιατόρια και πολυτελή διαμερίσματα. Ειδικότερα, περίπου 10.000 τ.μ. θα αφορούν πολυτελή γραφεία, ενώ 7.000 τ.μ .θα αφορούν διαμερίσματα. Οι πρώτοι όροφοι θα φιλοξενούν εμπορικά καταστήματα επιφανείας 7.000 τ.μ., ενώ ο τρίτος όροφος του ακινήτου θα διαθέτει έναν πολυχώρο πολιτιστικών λειτουργιών, που θα συνδυάζεται και με χώρο εστίασης. Το έργο αποτελεί επένδυση της τάξεως των 40 εκατ. ευρώ και αναμένεται να παραδοθεί προς χρήση στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2023.
Μεικτή χρήση γραφείων και καταστημάτων ή κατοικιών ενδέχεται να προκριθεί και στο πλαίσιο της ανάπλασης του εμβληματικού κτιρίου του Μινιόν στο κέντρο της Αθήνας. Η Dimand Real Estate προχώρησε στην απόκτηση του ακινήτου αντί ποσού 25 εκατ. ευρώ, στο πλαίσιο διαγωνιστικής διαδικασίας που πραγματοποιήθηκε από τους πιστωτές της Folli-Follie, που ήταν ο κάτοχος του κτιρίου. Η θέση του ακινήτου πλησίον της πλ. Ομονοίας, αλλά και η διαρρύθμισή του σε επιμέρους τμήματα, θεωρείται ότι μπορεί να επιτρέψει την ανάπτυξη διαφορετικών χρήσεων, από εστίαση και εμπόριο, μέχρι γραφεία και διαμερίσματα. Οι σχετικές μελέτες βρίσκονται σε εξέλιξη.
Πύργος μεικτών χρήσεων επιφανείας της τάξεως των 70.000 τ.μ. σχεδιάζεται και στον εμπορικό κόμβο που έχει δημιουργήσει η Lamda Development στο τμήμα της έκτασης του πρώην αεροδρομίου στο Ελληνικό, που έχει πρόσοψη προς τη Λ. Βουλιαγμένης.
Ο πύργος αυτός πρόκειται να αποτελέσει ένα ακόμα αρχιτεκτονικό «τοπόσημο» για το Ελληνικό, με ύψος 150 μέτρων και ιδιαίτερο αρχιτεκτονικό σχεδιασμό. Το κόστος της επένδυσης εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε 150 εκατ. ευρώ, με πιθανότερο επενδυτή το fund Brooklane Capital, ενώ στην επένδυση θα συμμετάσχει με ποσοστό μειοψηφίας και η ίδια η Lamda Development. Πάντως, επί του παρόντος οι σχετικές συζητήσεις μεταξύ των δύο πλευρών συνεχίζονται.
Ακολουθήστε το kathimerini.gr στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
Δείτε όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο, στο kathimerini.gr
