Το πάνω χέρι στις ρευστοποιήσεις ακινήτων παίρνουν οριστικά τα funds, τα οποία από το 2022 είναι οι κύριοι επισπεύδοντες για άνω του 70% των πλειστηριασμών που γίνονται μέσω της πλατφόρμας e-auction. Τα στοιχεία από την ηλεκτρονική πλατφόρμα των συμβολαιογράφων δείχνουν ότι η πρωτοκαθεδρία των τραπεζών έχει ανατραπεί οριστικά προς όφελος των SPVs, τα οποία φιγουράρουν στις πρώτες θέσεις της κατάταξης ως επισπεύδοντες πλειστηριασμών με εξωτικά ονόματα (Cairo, Galaxy, Sunrise, Vega, Pillar, Mexico, Orion κ.ά.), που παραπέμπουν στις τιτλοποιήσεις και τις πωλήσεις κόκκινων δανείων που έχουν πραγματοποιήσει οι τράπεζες τα τελευταία χρόνια.
Σύμφωνα με στοιχεία που δημοσιεύει η «Κ» και βασίζονται στην επεξεργασία που έχει κάνει το iMEdD Lab, τα funds είναι οι επισπεύδοντες για το 70,7% των πλειστηριασμών που θα γίνουν το 2022. Πρόκειται για πάνω από 9.900 πλειστηριασμούς που έχουν αναρτηθεί από την αρχή του χρόνου και για όλο το 2022, με τη λίστα των προγραμματισμένων πλειστηριασμών να εμπλουτίζεται και να μεγαλώνει κάθε εβδομάδα. Οι τράπεζες που μέχρι σήμερα ήταν επισπεύδουσες για το 84% των πλειστηριασμών που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια, περιορίζουν τη συμμετοχή τους στους νέους πλειστηριασμούς μόλις στο 22,2%, ενώ άλλο ένα περίπου 8% είναι οι επισπεύδοντες ιδιώτες ή άλλα νομικά πρόσωπα.
Η κυριαρχία των funds αλλάζει και την πολιτική στον τομέα των πλειστηριασμών, που θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των επιχειρησιακών στόχων που προβλέπονται από τον «Ηρακλή», τον κρατικό μηχανισμό που έχει εγγυηθεί ένα σημαντικό μέρος των εσόδων από τις τιτλοποιήσεις που έχουν πραγματοποιήσει οι τράπεζες. Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», τα επιχειρησιακά σχέδια που έχουν υποβάλει τα funds προκειμένου το Δημόσιο να παράσχει την κρατική εγγύηση στις τιτλοποιήσεις, προβλέπουν ότι το 40%-50% των εσόδων που πρέπει να επιτύχουν τα funds θα προέλθει από τις ρευστοποιήσεις ακινήτων, γεγονός που καθιστά τους πλειστηριασμούς προτεραιότητα για τους νέους κατόχους των κόκκινων δανείων, προκειμένου τα επιχειρησιακά πλάνα να τηρηθούν και να αποτραπεί η ενεργοποίηση της κρατικής εγγύησης.
Η στρατηγική τους
Σε αντίθεση με την πολιτική που ακολούθησαν οι τράπεζες τα τελευταία χρόνια, οι οποίες κυρίως ως μέτρο πίεσης κατά των δανειοληπτών αγόραζαν οι ίδιες τον κύριο όγκο των ακινήτων –μεταξύ 80% και 90%– που έβγαζαν σε πλειστηριασμό, τα funds επιδιώκουν τη μεταπώληση αυτών των ακινήτων απευθείας σε τρίτους.Η αγορά από τα ίδια τα funds των ακινήτων που βγαίνουν στο σφυρί, ακολουθείται μόνο για ορισμένα εμπορεύσιμα ακίνητα που μπορούν να μεταβιβαστούν στη συνέχεια σε καλύτερες τιμές από αυτή που βγαίνουν στον πλειστηριασμό και δεν συνιστά την κύρια στρατηγική τους, η οποία είναι να εισπράξουν όσα χρήματα μπορούν περισσότερα από το πρώτο στάδιο, προκειμένου να μην πέσουν έξω στους στόχους που έχουν δεσμευθεί ότι θα επιτύχουν.Η πρακτική άλλωστε να αγοράζουν ακίνητα στο στάδιο του πλειστηριασμού τούς επιβαρύνει με επιπλέον κόστος, καθώς προκειμένου να μπορέσουν να μεταπωλήσουν αυτά τα ακίνητα, θα πρέπει προηγουμένως να τα έχουν «ξεκαθαρίσει», νομιμοποιώντας όλες τις τυχόν αυθαιρεσίες που τα βαραίνουν, γεγονός που συνεπάγεται επιπλέον κόστος.
Η επιτάχυνση των πλειστηριασμών από την τρέχουσα χρονιά, που επιδιώκουν οι νέοι κάτοχοι και διαχειριστές των κόκκινων δανείων, διευκολύνεται από τις αλλαγές που τέθηκαν σε ισχύ μέσω του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, δηλαδή από τη δυνατότητα μείωσης της τιμής του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό αυτόματα, χωρίς δικαστική απόφαση.
Θα εξαντλούν τη διαδικασία του πλειστηριασμού μέχρι να βρουν αγοραστές.
Η διαδικασία
Οπως προβλέπει ο νέος Κώδικας, «αν δεν παρουσιαστούν πλειοδότες ή δεν υποβληθούν προσφορές, η κατακύρωση θα γίνεται σε αυτόν που επισπεύδει τον πλειστηριασμό, δηλαδή την τράπεζα ή την εταιρεία διαχείρισης εφόσον το ζητήσει και εφόσον έχουν υποβάλει σχετική αίτηση. Αν δεν υποβληθεί αίτηση, ο πλειστηριασμός επαναλαμβάνεται με την ίδια τιμή πρώτης προσφοράς μέσα σε 40 ημέρες και αν και ο δεύτερος πλειστηριασμός αποβεί άγονος, διεξάγεται νέος, εντός 30 ημερών, με τιμή πρώτης προσφοράς ίση με το 80% της αρχικής τιμής.
Σε περίπτωση που και ο τρίτος πλειστηριασμός αποβεί επίσης άγονος, η διαδικασία της ρευστοποίησης επαναλαμβάνεται εντός 30 ημερών, με τιμή πρώτης προσφοράς ίσης προς το 65% της τιμής που είχε οριστεί αρχικά και αν και αυτός αποβεί άκαρπος, το αρμόδιο δικαστήριο μπορεί να διατάξει να γίνει αργότερα νέος πλειστηριασμός με την ίδια ή και ακόμη και κατώτερη του 65% της τιμής της πρώτης προσφοράς.
Ο νέος κώδικας έχει εισαγάγει μεταξύ άλλων και τη δυνατότητα απόκτησης ενός ακινήτου από πολλαπλούς αγοραστές, για την αγορά του οποίου μπορεί ο κάθε ενδιαφερόμενος να βάζει μέρος των χρημάτων, πρόβλεψη που στοχεύει να διευκολύνει τη ρευστοποίηση μεγάλων κυρίως εμπορικών ακινήτων, που μπορούν να κινητοποιήσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον.
Το μεγάλο στοίχημα στην αγορά αποτελεί πλέον η ζήτηση για τα ακίνητα και γι’ αυτό, τόσο οι τράπεζες όσο και τα funds έχουν δημιουργήσει ειδικές πλατφόρμες προκειμένου να διαφημίσουν τα ακίνητα που βγάζουν στον πλειστηριασμό ή έχουν ήδη περιέλθει στην κυριότητά τους κατόπιν πλειστηριασμού.
Πλατφόρμες όπως το «landea», στην οποία ανεβαίνουν ακίνητα που βγαίνουν στον πλειστηριασμό μέσω του e-auction, διαθέτοντας και το αναγκαίο φωτογραφικό υλικό ή πλατφόρμες που έχουν δημιουργηθεί από τις τράπεζες, όπως το «realestateonline» της Εθνικής Τράπεζας, το «findyourproperty» της Eurobank, το «propertynow» της Alpha Bank και το «altamiraproperties», που έχει δημιουργήσει η dovalue, στοχεύουν στην ενεργοποίηση του ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, προκειμένου να υπάρξει και η αναγκαία ζήτηση η οποία θα απορροφήσει τον τεράστιο όγκο ακινήτων που θα βγει μαζικά στην αγορά τα επόμενα χρόνια.
Πώς θα λειτουργήσει ο φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων
Η κυριαρχία των funds στην ελληνική αγορά θα ενισχυθεί περαιτέρω μέσω της δημιουργίας του φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων, που θα αναλάβει να αγοράσει τα ακίνητα των ευάλωτων νοικοκυριών, δηλαδή αυτών που έχουν εισόδημα από 7.000 έως 21.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία από 120.000 έως 180.000 ευρώ, ανάλογα με τα προστατευόμενα μέλη. Το θέμα βρίσκεται ψηλά στην ατζέντα της κυβέρνησης, που επιδιώκει να αποτρέψει να βγουν στον πλειστηριασμό τα σπίτια των χαμηλόμισθων και γι’ αυτό έχει δεσμευτεί ότι θα στηρίξει όσους αποδεχθούν να χάσουν την κυριότητα του ακινήτου τους, μέσω της επιδότησης του ενοικίου που θα πληρώνουν στον φορέα.
Ο φορέας θα λειτουργήσει με ιδιωτικά κεφάλαια και σύμφωνα με την πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος, τα κεφάλαια που θα απαιτηθεί να επενδύσουν σταδιακά φτάνουν έως και τα 2 δισ. ευρώ. Η προοπτική δημιουργίας ενός φορέα που θα αναλάβει τα ακίνητα των ευάλωτων νοικοκυριών, αντιμετωπίστηκε στην αρχή με σκεπτικισμό από τα μεγάλα funds που έχουν τοποθετηθεί στη χώρα μας και τα οποία υποστήριξαν ότι τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας δεν έχουν επενδυτικό ενδιαφέρον. Πλέον όμως το θέμα δεν τους αφήνει αδιάφορους, καθώς πρόκειται ουσιαστικά για τα ίδια funds που έχουν αναλάβει τα κόκκινα δάνεια αυτών των νοικοκυριών και τα οποία διαβλέπουν πίσω από τη δημιουργία του φορέα μια ευκαιρία για την αποτελεσματικότερη διαχείριση αυτών των δανείων, χωρίς να χρειαστεί να καταφύγουν σε πλειστηριασμούς.
Οι υποψήφιοι επενδυτές θα κληθούν σε πρώτη φάση να εκδηλώσουν ενδιαφέρον και στη συνέχεια θα ακολουθήσει νέα διαβούλευση για τους τελικούς όρους του διαγωνισμού, κατά τον οποίο θα υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές. Με δεδομένο ότι τα ακίνητα που θα αγοραστούν από τον φορέα θα είναι σπίτια χαμηλής αξίας και τα νοικοκυριά θα είναι χαμηλού εισοδήματος –και άρα δεν θα έχουν δυνατότητα να πληρώνουν υψηλό ενοίκιο– εκπρόσωποι μεγάλων επενδυτικών κεφαλαίων προτείνουν τα ακίνητα αυτά να απαλλάσσονται από επιβαρύνσεις, όπως π.χ. ο ΕΝΦΙΑ, αλλά και από την υποχρέωση να «τακτοποιηθούν» προκειμένου στη συνέχεια να μεταβιβαστούν σε όσα ευάλωτα νοικοκυριά θελήσουν να επαναγοράσουν την κατοικία τους. Με δεδομένο ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν εκτοξευθεί σε αρκετές περιοχές, θέμα προς διαπραγμάτευση θα αποτελέσει επίσης το ύψος της κρατικής επιδότησης των 70-210 ευρώ, επίπεδο που δεν θεωρείται ελκυστικό για να στηρίξει το ενδιαφέρον των επενδυτών, στον βαθμό που το ύψος του ενοικίου που θα πληρώνουν αυτά τα νοικοκυριά θα καθοριστεί βάσει της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
Με βάση τις προδιαγραφές που ορίζονται στην πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος, «η ίδια συμμετοχή του αναδόχου στα επενδυμένα κεφάλαια του φορέα μπορεί να εισφερθεί ως μετοχικό ή δάνεια μειωμένης εξασφάλισης και θα ανέρχεται στο 20% τουλάχιστον σε κάθε χρονική στιγμή επί των συνολικών κεφαλαιακών αναγκών, ενώ το αρχικό μετοχικό κεφάλαιο του φορέα θα ανέρχεται κατ’ ελάχιστον στα 9 εκατ. ευρώ. Πέραν της ίδιας συμμετοχής, ο φορέας θα μπορεί να χρηματοδοτεί τις αγορές ακινήτων και την εν γένει δραστηριότητά του με δανεισμό. Οπως αναφέρεται στην πρόσκληση, «το Δημόσιο δεν θα παρέχει οποιαδήποτε απευθείας χρηματοδοτική συμβολή στα κεφάλαια του φορέα». Αντίθετα, «θα μπορεί κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια να επιλέξει να παρέχει εγγυήσεις προς τον φορέα», το είδος, το ύψος, η έκταση καθώς και το αντάλλαγμα των οποίων θα καθοριστούν στην επόμενη φάση και αφού ληφθούν υπόψη τα αποτελέσματα της διαβούλευσης με τους υποψήφιους επενδυτές.
