Η Αθήνα έχει ένα πρόβλημα: το κόστος της κατοικίας έχει εκτοξευθεί στα ουράνια τα τελευταία χρόνια, πολύ γρηγορότερα από την αύξηση των εισοδημάτων, κάνοντας την απόκτηση ποιοτικής στέγης για νέους εργαζομένους ένα απατηλό όνειρο.
Το Οστιν του Τέξας είχε ένα πρόβλημα: το κόστος της κατοικίας εκτοξεύτηκε στα ουράνια τα τελευταία χρόνια, γρηγορότερα κι από την ουσιαστική αύξηση των εισοδημάτων, κάνοντας την απόκτηση ποιοτικής στέγης ένα απατηλό όνειρο για νέους εργαζομένους.
Οι περισσότερες πόλεις του κόσμου έχουν το ίδιο πρόβλημα. Ακόμα και σε ανεπτυγμένα μέρη, όπου υπάρχει στιβαρή οικονομική ανάπτυξη, οι μισθοί δεν αυξάνονται αρκετά γρήγορα για να ακολουθήσουν την ακρίβεια σε προϊόντα, υπηρεσίες και, κυρίως, στη στέγη. Σχεδόν όλα τα κράτη αντιμετωπίζουν αυτό το πρόβλημα, και κάποια παίρνουν μέτρα για την αντιμετώπισή του. Το ελληνικό κράτος, ας πούμε, δεν έκατσε με σταυρωμένα χέρια. Πήρε μέτρα. Το Οστιν του Τέξας, επίσης, δεν έκατσε με σταυρωμένα χέρια (τρόπος του λέγειν. Τα κράτη δεν έχουν χέρια, ούτε οι πόλεις, αλλά καταλαβαίνετε τι εννοώ). Πήρε κι αυτό μέτρα. Αλλα μέτρα. Ας δούμε τι έκαναν αυτά τα δύο μέρη του κόσμου μας, και τι αποτελέσματα είδαν.
1) Τι έκανε το Οστιν
Το Οστιν του Τέξας είναι ένα μέρος που ακμάζει. Κόσμος έρχεται από διάφορα άλλα μέρη της Αμερικής για να ζήσει και να εργαστεί εκεί. Είναι ένα δραστήριο τεχνολογικό hub, έχει μεγάλες εταιρείες, πολλές και καλές δουλειές, χαμηλούς φόρους, σχετικά καλές υποδομές και, όπως όλες οι μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ (και του Τέξας), είναι ένα προοδευτικό μέρος (ψηφίζει Δημοκρατικούς). Αυτό είχε ως αποτέλεσμα, βεβαίως, να αυξηθεί η ζήτηση για σπίτια και το κόστος της κατοικίας να εκτοξευτεί στα ουράνια τα προηγούμενα χρόνια. Το 2017, η μέση τιμή πώλησης ενός σπιτιού στο Οστιν ήταν 350.000 δολάρια. Το 2022, μόλις πέντε χρόνια αργότερα, είχε φτάσει τις 650.000 δολάρια. Ηταν ένα θέμα. Ξαφνικά οι άνθρωποι που ήθελαν να βρουν σπίτι στην πόλη, δεν μπορούσαν να βρουν κάτι εντός των οικονομικών τους δυνατοτήτων. Το πρόβλημα αντικατοπτριζόταν και στα ενοίκια, τα οποία επίσης είχαν αυξηθεί πολύ. Η πόλη έφτασε στο σημείο να έχει το 92% των κτιρίων της γεμάτα, ελάχιστα διαθέσιμα για νέους ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές. Οπότε τι έκαναν; Πήραν μέτρα.
Η οικιστική κρίση έγινε κεντρικό θέμα στις δημοτικές εκλογές του 2022, και οι υποψήφιοι πλειοδοτούσαν σε υποσχέσεις και δεσμεύσεις. Το αποτέλεσμα ήταν να αλλάξει ο πολεοδομικός κανονισμός σε πολλές περιοχές, και να δοθούν μαζικά οικοδομικές άδειες σε κατασκευαστές. Και το Οστιν γέμισε γερανούς. Μέσα δύο χρόνια, το 2023 και το 2024, προστέθηκαν 50.000 νέα σπίτια στο δυναμικό της πόλης. Από εκεί που υποψήφιοι αγοραστές περίμεναν μήνες για να βγουν αγγελίες που να τους ταιριάζουν, ξαφνικά η αγορά γέμισε με χιλιάδες καινούργια σπίτια. Και ποιο αποτέλεσμα είχε αυτή η άμεση, τεράστια προσφορά; Οι τιμές έπεσαν. Πολύ. Τα ενοίκια έχουν υποχωρήσει κατά 22% από το ζενίθ του 2023. Το μέσο σπίτι που πουλιέται στο Οστιν πλέον κοστίζει 520.000 δολάρια, μείον 5% σε σχέση με πέρυσι, και μείον 20% σε σχέση με το 2022. Τα μέτρα πέτυχαν. Το κόστος ζωής μειώθηκε. Το πρόβλημα, εν μέρει, λύθηκε. Μπράβο στο Οστιν.
Εν τω μεταξύ, δέκα χιλιάδες διακόσια ογδόντα εννέα χιλιόμετρα μακριά…
2) Τι έκανε η Αθήνα
Η Αθήνα, όπως ίσως ξέρετε, είναι και αυτή ένα μέρος που λίγο πολύ ακμάζει. Δεν είναι τεχνολογικό hub, ούτε έχει χαμηλή φορολογία, ούτε προσελκύει και πάρα πολύ κόσμο από μακριά, αλλά είναι ένας από τους δημοφιλέστερους τουριστικούς προορισμούς στον κόσμο. Αποτελεί επίσης και δημοφιλή και φτηνή λύση για πολίτες απολυταρχικών καθεστώτων, απατεώνες και διεθνή λαμόγια που θέλουν να αγοράσουν νόμιμη διαμονή σε χώρα της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Οπότε εξαιτίας αυτών των δεδομένων, είχε και αυτή πολύ μεγάλη οικιστική κρίση. Το κόστος της κατοικίας τα τελευταία χρόνια έχει αυξηθεί πάρα πολύ και εδώ, μεταξύ άλλων και επειδή πάρα πολλά ακίνητα έχουν μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, ενώ χιλιάδες άλλα καταλήφθηκαν από ξένους, με αντάλλαγμα μια Χρυσή Βίζα. Εδώ, μάλιστα, τις αποφάσεις για τέτοια θέματα δεν τις παίρνει ο δήμος ή κάποιες τοπικές αρχές, αλλά η κεντρική κυβέρνηση της χώρας (είμαστε μικρή χώρα). Και η κυβέρνηση αντέδρασε, πήρε πρωτοβουλίες. Ανέλαβε δράση. Και σχεδίασε μέτρα, έκανε κάτι. Εντελώς διαφορετικό από αυτό που έκανε το Τέξας.
Η κυβέρνηση έδωσε επιδότηση σε νέα ζευγάρια με σχετικά χαμηλά εισοδήματα που ήθελαν να αγοράσουν νέο σπίτι. Συγκεκριμένα, ανακοίνωσε ένα πρόγραμμα με το οποίο περίπου 20.000 δικαιούχοι θα μπορούσαν να πάρουν εξαιρετικά χαμηλότοκο δάνειο για να αγοράσουν ένα μικρό ακίνητο (αξίας μέχρι 250.000 ευρώ). Το κόστος του προγράμματος ήταν 2 δισ. ευρώ, και η χρηματοδότηση προερχόταν κατά το ήμισυ από το Ταμείο Ανάκαμψης της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Ηταν μια διαφορετική προσέγγιση. Μια λύση διαφορετικής φιλοσοφίας.
Και είχε πολύ διαφορετικά αποτελέσματα.
Από τα τέλη του 2023 μέχρι τις αρχές του 2025, οι τιμές πώλησης κατοικιών στο κέντρο της Αθήνας έχουν αυξηθεί κατά περίπου 20%. Κι αυτό μολονότι ο κόλαφος της Χρυσής Βίζας έχει υποχωρήσει, μετά την αύξηση του ορίου. Κανονικά, λέει, οι τιμές θα έπρεπε να πέφτουν. Η αύξηση της ζήτησης που πυροδότησε το πρόγραμμα της κυβέρνησης, εξαφάνισε κάθε όφελος για τα ζευγάρια που αγοράζουν τα καινούργια σπίτια με πιο φτηνά δάνεια.
Πώς έγινε αυτό; Γιατί η αντιμετώπιση του Οστιν είχε τόσο διαφορετικά αποτελέσματα από την αντιμετώπιση της Αθήνας; Η απάντηση δεν είναι περίπλοκη. Αυτοί έδωσαν κίνητρα και διευκολύνσεις σε αυτούς που εξυπηρετούν την πλευρά της προσφοράς. Εμείς δώσαμε κίνητρα και διευκολύνσεις για ακόμα περισσότερη ζήτηση.
Η οικιστική κρίση παντού, σε όλο τον κόσμο, αντιμετωπίζεται με έναν τρόπο: με καινούργια σπίτια. Αυτό, θα πει κανείς, είναι πιο εύκολο να γίνει σε μέρη όπως το Οστιν, το οποίο έχει μεγαλύτερη έκταση από την Αθήνα, αλλά τέσσερις φορές μικρότερο πληθυσμό, και όπου η πολεοδομική ευελιξία είναι μεγαλύτερη. Αλλά κι αν αυτό μας φαίνεται δύσκολο, ξέρουμε ότι ο τρόπος του Οστιν δεν είναι ο μόνος. Αλλα κράτη δεν μοιράζουν κίνητρα στους developers, αλλά επενδύουν με κρατικά λεφτά σε κοινωνική κατοικία. Εμείς δεν κάνουμε ούτε το ένα ούτε το άλλο. Είμαστε μια από τις ελάχιστες χώρες του ανεπτυγμένου κόσμου που δεν έχει καθόλου κοινωνική κατοικία, καμία κυβέρνηση δεν έχει στην κουλτούρα ή στο πρόγραμμά της την κατασκευή σπιτιών με οποιαδήποτε μέθοδο. Εχουμε και μια θεσμικά κατοχυρωμένη αλλεργία στην αλλαγή πολεοδομικών κανονισμών και την κατασκευή νέων σπιτιών για την ικανοποίηση της ζήτησης, σαν ένα αυθόρμητο, κωδικοποιημένο NIMBY μέσα σε όλους τους θεσμούς του κράτους, από τη Βουλή και τις πολεοδομίες μέχρι τα δικαστήρια. Μοιάζει σαν το πολιτικό σύστημα να είναι όλο συστρατευμένο όχι για την επίλυση του προβλήματος, αλλά για τη διασφάλιση των συμφερόντων των ιδιοκτητών ακινήτων, και κυρίως των μεγαλοϊδιοκτητών, αυτών που εκμεταλλεύονται δεκάδες ή εκατοντάδες ακίνητα, των μόνων που έχουν συμφέρον από τα υψηλά ενοίκια και τη χαμηλή προσφορά ακινήτων. Μια ματιά στο πόθεν έσχες των βουλευτών θα αρκούσε ως απάντηση στο «γιατί συμβαίνει αυτό», θα έλεγε κάποιος κακεντρεχής. Ισως γι’ αυτό όποτε γίνεται μια συζήτηση για το θέμα, αμέσως πετάμε την μπάλα στην εξέδρα, επικαλούμενοι τα μυθικά «εκατοντάδες χιλιάδες άδεια» ακίνητα που υποτίθεται ότι κάθονται και περιμένουν, τα οποία στην πραγματικότητα είναι πολύ λιγότερα (όσα μπορούσαν να αξιοποιηθούν έγιναν AirBnB και μπουτίκ ξενοδοχεία) και κατά μεγάλο ποσοστό είναι υπό κατάρρευση χρέπια ή προβληματικά ακίνητα με δεκάδες ή εκατοντάδες συνιδιοκτήτες.
Ετσι, όμως, το πρόβλημα δε λύνεται. Αν θέλουμε πραγματικά να το πάμε προς τη σωστή κατεύθυνση και να μην κοροϊδευόμαστε μεταξύ μας, πρέπει να σταματήσουμε τα ανώφελα επιδόματα και τις διαστρεβλώσεις της αγοράς, και να το κάνουμε όπως το Οστιν. Να αρχίσουμε, επιτέλους, να χτίζουμε κι εμείς.
